MKM: uus omanikujärelevalve kord kõrvaldab kitsaskohad

Tänavu 31. jaanuarist jõustus uus tervistekst määrusest omanikujärelevalve tegemise kord, mis kõrvaldas mitmed eelmise määruse valguses praktikas tekkinud vääritimõistmised ja probleemid. Uus määrus täpsustab omanikujärelevalve funktsiooni ja ülesandeid, luues sellega mõningad eeldused parema ehituskvaliteedi saavutamiseks.

Tellijad alahindavad omanikujärelevalve olulisust

Uue korra väljatöötamise vajadus tekkis elust enesest ja puuduste kõrvaldamise vajadusele juhtisid ministeeriumi tähelepanu ehitusettevõtjad ning järelevalve teostajad ise. Määrus sündis tihedas koostöös omanikujärelevalve alal tegutsevate ettevõtete ja ehitusala erialaliitudega. Samuti said kõik asjast huvitatud osapooled määruse eelnõule kommentaare ja ettepanekuid esitada.

Varem kehtinud seadusandluses oli omanikujärelevalvele küll pandud hulk kohustusi, kuid sisuliselt puudus seadusandja seatud omanikujärelevalve teostaja vastutus. Loomulikult on ka seni olnud pooltel võimalus vastutuses lepinguga kokku leppida, aga kuna omanikujärelevalve maksumus on võrreldes ehituse maksumusega tühine, ei pööratud tihtipeale sellele lepingulisele küsimusele piisavalt tähelepanu. Seetõttu tuli  praktikas ette olukordi, kus  vaid paberil tegutsevate FIE-de või väikefirmade käest nn allkirju osteti, et paberimajandus oleks korras, aga sisuliselt ei teinud järelevalvetööd keegi.

Kahjuks ei ole tellijal täna tihti piisavalt teadmisi ning soovitakse kokku hoida sealt, kust seda teha ei tohi, sh konsultatsiooniteenuselt ja järelevalvelt. Tänane madalseisus olev  turg kahjuks ise allkirjamüüjaid välja ei sureta. Soovitan ehitise tellijatel kindlasti arvestada sellega, et iga projekteerimisse, konsultatsiooni ja järelevalvesse kulutatud euro teenib ennast mitmekordselt tagasi reaalsel ehitustegevusel ja ehitiste hilisemal ekspluatatsioonil.

Ajakirjanduses on esitatud  väiteid, nagu sisaldaks uus kord uusi ja defineerimata mõisteid, mis tekitavad hämmingut. Kuigi tegemist on uue terviktekstiga, ei ole määruse tegelik sisu palju muutunud ja tehtud muudatused toetuvad tugevate ja oma tööd hästi tegevate omanikujärelevalve teostajate igapäevasele praktikale. Seega puudub hämminguks igasugune põhjus.

Samuti ei ole sisuliselt midagi muutunud selles, et omanikujärelevalve kui avalik huvi (me kõik ju soovime, et ehitised ohutud oleksid ja nõuetele vastaksid) on delegeeritud erasektorile ehk omanikujärelevalvet teostavatele ettevõtetele. Tegelikult on see nii juba alates 2003. aastast, kui jõustus täna kehtiv ehitusseadus. Siin võib võrdluse tuua ka näiteks autode tehnilise ülevaatusega, mida samuti maanteeameti volitusel teostavad eraettevõtted. Seega ei ole põhimõttes midagi uut, vaid see on lihtsalt ilustamata välja öeldud.

Ühe pealtnäha uuendusena on omanikujärelevalve korras välja toodud eesmärk tagada nõuetekohane ehitamine. Tuleb ju lisaks ehitusprojektile jälgida ka teisi ehitamisele ja ehitistele esitatud nõudeid, nagu ehitustehnoloogia, tööohutus, ehitustoodete nõuetele vastavus jms. Nii et sisuliselt ei ole ka siin midagi uut, vaid täpsustatud on sõnastust.

Mitme järelevalve teostaja korral olgu vastutus ametlikult jagatud

Sisulise ja suurema uuendusena annab uus määrus omanikule võimaluse määrata piiramatul arvul omanikujärelevalve tegijaid ning paneb talle sellisel juhul kohustuse jagada kirjalikult nende vastutusvaldkonnad ja vastutuse ulatuse.

Rõhutan, et siinkohal ei ole tegemist kohustusega – lõviosa tellijaid jätkab ilmselt ühe järelevalve teostajaga, kuid nüüd on ametlikult reguleeritud, kuidas käituda, kui mingitel asjaoludel on vajalik mitme järelevalve teostaja palkamine. Näiteks ehitise keerukusest lähtuvalt on vajalik kaasata kitsamate erialade spetsiliste. Samas ükski seadus ei keelanud ka varem ehitise omanikul palgata mitut omanikujärelevalve tegijat ning selline olukord oli täpsemalt reguleerimata. Seni ei olnud tellijal kohustust kirjalikult jagada, kes täpselt millise töölõigu eest vastutab ning see võis tuua kaasa vastutuse hajumise.

Määruses oleme konkreetsemalt lahti kirjutanud ka omanikujärelevalve teostaja sõltumatuse nõude. Konsultantidelt sõltumatuse nõudmine või oma huvide deklareerimine on laialt levinud tava kõigis eluvaldkondades, sellega  tagatakse ehitise tellijale parim, mitte kallutatud tulemus.

Rõhutan, et määrusega on kehtestatud omanikujärelevalve teostamise minimaalsed nõuded ning alati võib kokku leppida täiendavates töödes ja ülesannetes, sealhulgas ka ehitusprojekti ehitamisele eelnevas või jooksvas kontrollis. Sellega on püütud vältida väärarusaama, nagu sisaldaks omanikujärelevalve teenus alati ehitusprojekti ekspertiisi, mida võis ekslikult välja lugeda varem kehtinud määrusest. Omanikujärelevalve kohustuslikku ekspertiisi teostamist ei saa  pidada vastuvõetavaks, kuna igal omanikujärelevalve teostajal ei pruugi sellise ekspertiisi tegemiseks kompetentsi olla.

Omanikujärelevalve teostajale lepinguga lisafunktsioonide andmine ja tema kaasamine juba ehitise projekteerimise faasi ja ehitise garantiiaegsetele ülevaatustele on igati tervitatav trend. Majandus-ja kommunikatsiooniministeerium soovitab kõigil ehitiste tellijatel, kes ise ei ole ehitusala professionaalid, kaasata ehitusala konsultandid ehitise kavandamisse võimalikult varases faasis, tagamaks vahendite mõistlik kasutamine ning soovitud funktsionaalsusega ehitused.