Liisa Linna: omanikujärelevalve uus kord seaduslikkuse piiril

Omanikujärelevalve kui eraõiguslikult isikult tellitav teenus

Kui ehitustööde tellijale on ilmselge, et tal tuleb sõlmida leping projekteerijaga, kes koostab ehitusprojekti ning ehitusettevõttega, kes teostab ehitustööd, siis sageli ei tea omanikud, et tellida tuleb ka omanikujärelevalve.

Omanikujärelevalve on kohustuslik organiseerida igale ehitusobjektile enne ehitamise alustamist ning see ei tohi olla üldjuhul teostatud ehitaja või projekteerija poolt. Vaid seaduses loetletud juhtudel võib omanikujärelvalve olla teostatud sama isiku poolt, kes ehitist ehitab. Need erandid on seotud kas riigisaladusega või väikeehitiste, üksikelamute jm väikeobjektidega.

Kui ehitusjärelevalve on haldusfunktsioon, mida täidab vastava volituse saanud kohaliku omavalitsuse ametnik, siis omanikujärelevalve on teenus, mida võivad pakkuda kõik selle ala vastutava spetsialisti pädevusega ja kvalifikatsiooniga isikud.

Uus kord versus vana kord

31. jaanuarist kehtima hakanud uues omanikujärelevalve tegemise korras on omanikujärelevalve teenuse sisu toodud välja detailsemalt, kui seni kehtinud korras. Kui seni kehtinud „Ehituse omanikujärelevalve kord“  kordas vaid üle ehitusseaduse sätted ja sedagi puudulikult (kuna ehitusseadust on vahepeal täiendatud, kuid määrust mitte), siis täna kehtiv määrus on valdkonna liigagi täpselt ära reguleerinud.

Täpsustatud on, kuidas omanikujärelevalvet tuleb teostada. Omanikujärelevalve tegijal on nüüd kohustus koostada oma ülesannete tegemiseks järelevalveprotseduuride programm. Määruse seletuskirja kohaselt  peaks nimetatud programmis välja tooma näiteks selle, millistele ehitustöödele tehakse kaetud tööde aktid;  kui palju peab ehitusettevõtja omanikujärelevalve tegijale ette teatama, kui soovib kaetavat tööd ette näidata; milliseid töid ja millise sagedusega tuleb omanikujärelevalve tegijale ette näidata; millised katsetused või mõõdistused ja millises vormis on nõutavad.  Tõenäoliselt on kvaliteedisüsteemi omavatel omanikujärelevalve teostajatel sarnased programmid ka senini kasutusel olnud.  Tagasihoidlikumatele ettevõtjatele toob selline nõue kaasa aga lisatööd.

Lisaks kõigile seaduses toodud ülesannetele, on omanikujärelevalve tegijaile seatud uuendusena kohustus hinnata teostusjooniste vastavust tegelikkusele, kohustus jälgida tööohutuse nõuete täitmist ja teha vastava rikkumise ilmnemisel märkusi ning kohustus teavitada Tehnilise Järelevalve Ametit sellest, kui objektil leiab aset ehitusavarii või -õnnetus.

Samas on täpsustatud uues korras seda, et nõue kontrollida ehitusprojekti vastavust ehitusgeoloogiliste ja –geodeetiliste tööde tulemustele, piirdub tegija kohustusega hinnata hoone mahamärkimisega seotud geodeetilisi töid ja võrrelda reaalseid vundeerimistingimusi pinnaseandmetega visuaalsel vaatlusel. Varem kehtinud korda võis tõlgendada selliselt, et selleks tuleks tellida vastav ekspertiis. 

Uus kord toob esile ka selle, et juhul, kui ühele objektile on kaasatud mitu omanikujärelevalve tegijat, peab ehitise omanik kirjalikult määrama nende vastutusvaldkonnad ja –ulatuse ning see peab olema ka teatavaks tehtud ehitamisega seotud isikutele.

Uues korras on lahti seletatud ka see, et omanikujärelevalve tegijal on õigus teha ettepanekuid ehitusprojektis esitatud lahenduste suhtes, tehes koostööd ehitusprojekti koostajaga. Määruse koostajad on täpsustanud, et järelevalve teenus arhitektuurse või tehnilise lahenduse sobilikkuse hindamist ei sisalda, kuid praktikas on omanikujärelevalve tegijad lahenduste sobilikkust hindama kippunud.

Võimalik, et selle sätte lisamisega on loodud aga vastupidine olukord, sest omanikud/tellijad, kes siiani projektilahenduste sobilikkuse hindamist omanikujärelevalve tegijalt varem nõuda ei osanud ega nõuda ei saanudki, võivad uuest regulatsioonist hoogu sattuda. Esindab ju omanikujärelevalve teostaja omanike huve, kel siiski hoone lahenduste sobilikkuse suhtes omad nõudmised võivad tekkida. Kui siduvaks  need projektlahendusi puudutavad ettepanekud projekteerijale kujunevad, sõltub paljuski projekteerija ja omaniku vahel sõlmitud töövõtulepingust.  Samas, ei saa ei omanik ega omanikujärelevalve väljuda oma pädevuse raamest.

Kokkuvõttes võib öelda, et määrus paikneb vägagi seaduslikkuse piirimail, reguleerides kohati seda, milles tellijale ja omanikujärelvalve teostajale peaks jääma õigus omavahel vabalt kokkuleppida.