Ekspert: uus omanikujärelevalve tegemise kord külvab segadust

Ehkki ehitusseaduse omanikujärelevalvet (OJV) puudutavat osa muudeti viimati 1. mail 2009, on nüüd kogu seni kehtinud kord kehtetuks kuulutatud ning varasema korra täiendamise asemel antud välja täiesti uus määrus. Omanikujärelevalve spetsialistide seas on uus kord tekitanud oma uute, defineerimata mõistete ja ebamääraste nõuetega vaid hämmingut. Järgnevalt 10 olulisemat vastuolu ja küsitavust, mida uus kord tekitab.

- Uues korras on OJV eesmärkide hulgas esimesel kohal nimetatud avalikku huvi ja alles seejärel omaniku erahuvi. Ilmselt on autorid ehitus- ja omanikujärelevalve segi ajanud. Kui arvestada, et OJV peab korraldama omanik, siis on riiklik avaliku huvi kaitse määrusega delegeeritud erasektorisse. Samas on jätkuvalt ainsaks OJV teostajale antud nõuete tagamise vahendiks teavitamine, mida võib uue määruse valguses ka juba pealekaebamiseks nimetada.

- OJV uudse eesmärgina on nimetatud nõuetekohase ehitamise tagamist, mida ehitusseadus terminina ei tunne. Ehitaja esmaseks kohustuseks ehitusseaduse kohaselt on ehitusprojekti kohane ehitamine.

- Varasemalt ei võetud omaniku õigust ainuisikuliselt määrata OJV tegija eriti tõsiselt, sest sellist ühepoolselt käsukorras määramist praktikas ei esinenud. Uus määrus annab omanikule õiguse määrata piiramatul arvul OJV tegijaid ning ka kohustuse kirjalikult määrata nende vastutusvaldkonnad ja vastutuse ulatuse. Siit tekib hulk küsimusi: kui paljudel omanikel selline pädevus üldse on; milline saab olema kattuvates ülesannetes mitme ettevõtja vastutus; kas tegemist on kaas- või osavastutusega?

Omaniku poolse vastutuse ulatuse ühepoolse määramisega ei pruugi spetsialistidest ettevõtjad nõustuda ja täielikult puudub veendumus, et vastutusvaldkondade jagamisel midagi omanikul kahe silma vahele ei jää. Kui isegi on selliseid ülipädevaid omanikke, siis muutmata on jäetud ehitamise alustamise teatise vorminõuded ning ehitisregistrisse saab kanda korraga vaid ühe OJV tegija. Avalikku registrisse ehitamist kontrollivate instantside ettekirjutuse saab teha vaid sinna kantud ettevõtjale ja kes see üks on, loosib välja omanik?

- Uue korra kohaselt on OJV tegija kohustatud osutama teenust olles sõltumatu muuhulgas: ehitise projekteerijast, ehitajast, ehitisele paigaldatavate ehitustoodete hankijatest ning valmistajatest. Sisuliselt ammendav loetelu on sõnaga "muuhulgas" jäetud lahtiseks. Millega seda veel saaks täiendada on selgusetu. Tuleb märkida, et OJV valitakse reeglina ammu enne, kui on teada, millisest poest ja kelle toodetud naelu ehitaja osta kavatseb. Sõltuvuse definitsioonita on nõue ainult segadust tekitav ja ei likvideeri ehituses üht suurimat omanike raha raiskamise põhjust, mis seisneb hankijate ja tootjate poolt projekteerijatele nende toodete ehitusprojektides otsese nõudmise või asendamist välistaval viisil kirjeldamise eest provisjonide maksmises.

Samas ei ole seadustes siiani välistatud kaht sageli esinevat „sõltuvust“ ehituses. Esimeseks on olukord, kus ehitaja on ehitusprojekti tellijaks alates põhiprojektist ja teiseks, ehitusettevõtete vaheline ringkäendus, kus üks ehitaja teeb teisele omanikujärelevalvet ja vastupidi. Seda tegevust ei saa ka omanik kontrollida, sest ehitisregister ei ole tavakasutajale ettevõtjate alusel kontrollitav ning otsida saab ainult objektide järgi, kui need teada on.

- Uue korra kohaselt peab OJV tegemist juhtima ja seisukohti esitama ettevõtja vastutav spetsialist. Sellest järeldub, et elektritöödele ei ole võimalik teha omanikujärelevalvet, sest vastavaid spetsiliste seadused ei tunne. Samas on elektripaigaldis tehnosüsteem ja selle rajamine on ehitusseaduse mõistes ehitamine ning seega tuleb pidada ehitustööde päevikut. Kes on pädev sinna märkuseid tegema, on jäetud sätestamata. OJV vastutava spetsialisti osalemise nõue tagaks piisava pädevuse ehitusprotsessis, kui ka ehitaja ja ehitusprojekti koostaja poolt esitaks seisukohti ja vastaks neile samuti vastutav spetsialist. Seadustest aga sellist nõuet ei tulene ja nii võivadki ehitajat ja ehitusprojekti koostajat ehitusprotsessis esindada suvalised ettevõtte töötajad. Ehitusprojektide puhul on nõue, et selle koostaja või kontrollija peab olema vastutav spetsialist. Kui koostajaks on vastutav spetsialist, siis jäetakse kontrollimine ära ja kui vastutav spetsialist on kontrollija, siis ehitusprotsessi kaastakse reeglina ainult koostaja...

- Uudse kohustusena on OJV tegijal kohustus kontrollida ehitamise aluseks oleva ehitusprojekti vastavust ehitusloa aluseks olnud ehitusprojektile. See kohustus on „ära peidetud“ OJV lähtealuste loetellu. Lisaks on OJV ülesandeks kontrollida ka ehitusprojekti vastavust nõuetele. Koostoimes tähendab see praktiliselt ehitusprojekti ekspertiis tegemist, mis kindlasti suurendab oluliselt OJV teenuse maksumust. OJV tegemise õigus on ka ehitusjuht III kutsekvalifikatsiooniga vastutavatel spetsialistidel, kellel aga puudub ehitusprojektide koostamise ja ekspertiiside tegemise pädevus. Nõue, et OJV kontrolliks ehitamise aluseks oleva ehitusprojekti vastavust ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile eeldab, et ehitamise aluseks oleva ehitusprojekti koostaja ei ole võimeline seda ise tegema või koostab teadlikult eelmistele staadiumitele mittevastava projekti, sest seadused vastavat nõuet ei esita.

- Uue korra autorite poolt ehitusprojekti koostajate üleüldise ebakompetentsuse eeldamine ilmneb ka teisest nõudest, mille kohaselt OJV tegija peab teavitama ehitise omanikku ja ehitajat, kui talle saab teatavaks ehitustoodete või seadmete mittevastavus nõuetele või ehitusprojektile. Selline mittevastavuse defineerimine eeldab, et ehitustooted või seadmed võivad küll vastata nõuetele, kuid mitte ehitusprojektile või vastupidi. Uue korra kohaselt ei ole OJV tegija ülesandeks ehitusprojektis esitatud arhitektuuriliste või tehnilise lahenduse sobilikkuse hindamine, kuid omanikujärelevalve tegijal on õigus teha ettepanekuid ehitusprojektis esitatud lahenduste suhtes, tehes koostööd ehitusprojekti koostajaga. Kui OJV ei soovi hakata tasuta allprojekteerijaks, kes kompenseeriks algselt puuduliku pädevuse, mida koostöö tegemise nõue sisuliselt tähendab, jääb üle vaid mõttetut raiskamist või tehnilise lolluse „betooni valamist“ pealt vaadata, sest projekteerijal puudub kohustus täita OJV tegija esitatud nõudeid. Üldiselt ei taha ehitusprojekti koostajad tunnistada oma vigu ja kui see on möödapääsmatu, siis pakutakse vigade parandamiseks ebamõistlikult pikk aeg. Pingelise ehitusgraafiku tingimustes on seetõttu paljud omanikud ehitusprojekti maksumusest suuremaid põhjendamata kulutusi teinud.

- OJV ülesannetesse on lisandunud kohustus (määruse seletuskirja kohaselt) visuaalselt hinnata millimeetri täpsusega koostatavate jooniste vastavust tegelikkusele. Täpsustamata on jäetud, millisel skaalal peab jooniste hindamine olema esitatud ning kus see fikseeritakse? Lisaks peab OJV tegutsema ka hiromandina, näiteks võrdlema visuaalselt puur- ja rammvaiade kasutamisel reaalseid vundeerimistingimusi ehituprojekti koostamise aluseks olnud uuringute andmetega ilma mingeid lisauuringuid teostamata.

- Ennustamise valdkonda kuulub ka OJV kohustus teavitada omanikku tõenäoliselt tekkida võivast ehitise nõuetele mittevastavusest. Määratud ei ole tõenäosuse arvutamise aluseid ning piiri, millest alates tuleb teavitada. Samas OJV tegemise kolmanda eesmärgina nimetatud nõuetekohase kvaliteedi tagamiseks ei ole OJV tegijale pandud ülesannet kvaliteeti kontrollida, vaid selle asemel on ainult ehitustööde kvaliteedi hinnangute teostamiseks ettepanekute tegemise ülesanne. Omanikul puudub kohustus neid ettepanekuid täita ja sellistel tingimustel ei saa välistada ühtki mittevastavust.

- Puuduste avastamisel tuleb teavitada omanikku ja ehitajat samaaegselt, projekteerijat ehitusprojekti puudustest ei pea teavitama. Teavitamine peab toimuma operatiivselt ning ehitustööde päevikusse tuleb teha sellekohane sissekanne. Kas teavitatavad peavad ka teadetele reageerima, näiteks omanikud peavad hakkama ehituspäevikuid lugema või mis saab juhul, kui koos teavitamine pole ajutiselt võimalik, määrusest ei selgu. Sama absurdne regulatsioon kordub OJV õiguste puhul, kus ainsaks sunnivahendiks on ette nähtud õigus nõuda, mille eelduseks on jällegi omaniku ja ehitaja samaaegne teavitamine, kusjuures ainult ehitaja teavitamise puhul on sätestatud vorm ja nõude esitamise tähtaeg. Kui ehitaja või omanik ei teavita Tehnilise Järelevalve Ametit ehitamisel toimunud avariist, peab OJV tegija minema nende peale kaebama. Kuidas OJV mitteteatamist kontrollida saab, jääb selgusetuks.

Uuest korrast ei selgu, kes kontrollib määruses toodud nõuete täitmist ning kelle ees ja mis ulatuses erinevate rikkumiste korral OJV tegija vastutab.

Arvestades, et ehitusseadus ei ole omanikujärelevalve osas poolteist aastat muutunud, võib oletada, et sellise avaliku huvi kaitsmise, vastutuse ja kohustuste ebaproportsionaalsuse üheks ajendiks on mingi konkreetne sündmus. Peamise põhjusena sobib Solarise avarii ning ilmselt selle uurimise tulemused. Määrusesse lisatud punktide alusel võib tuletada, et avalikkuse huvid ei olnud kaitstud, ehitusprojekt oli puudulik ja ei vastanud ehitusloa aluseks olevale ehitusprojektile, kasutatud ehitustooted ja seadmed vastasid projektile, kuid mitte nõuetele, kaasatud oli mitu OJV tegijat, kuid vastusvaldkonnad ja -ulatus olid selgelt määratlemata, omaniku või ehitaja teavitamise kohustust ei täidetud ja kõigist avariidest ei teatatud.

Loe teemal ka homse Äripäeva ehitusrubriigist.

Autor: Teet Sepaste