Uus Maa: spekulatiivne võõrkapital ärikinnisvara turule ei jõua

Pärast paariaastast madalseisu investeeringute vallas, oli 2010. aasta teine pool jälle suhteliselt aktiivne. Peamiselt toimusid tehingud väiksemate objektidega, aga varasem investorite äraootav seisukoht asendus julgusega ennustada turuolukorra paranemist.

Ka tänavune I poolaasta järgib prognooside kohaselt eelmise aasta II poole turu trende. Investeeringute aktiivsus kasvab tänu finantsriskide alanemisele ja jätkuvalt madalale raha hinnale. Riigireitingute paranemine tõmbab kindlasti ka välisinvestorite tähelepanu. Pankade valimisolek kinnisvara investeeringute finantseerimiseks kasvab, aga endiselt eelistatakse professionaalseid partnereid ja hästi läbimõeldud äriplaane. Selline olukord teeb spekulatiivsete võõrkapitalil tuginevate ostude tegemise keeruliseks, mis omakorda peaks toetama turu professionaalsemat ja tasakaalustatumat kasvu.

Ärikinnisvara investeeringuteks on olemasolevate turuosaliste poolt juba eelmise aasta II pooles eraldatud suhteliselt suured fondid, mis lubab eeldada, et tootluste tasemed langevad veidi, kuid aktiivselt pakutavate objektide vähesuse tõttu ei näita see tegelikku turutaset ja hinnaootused jäävad endiselt suures osas emotsionaalseteks.

2010. aastal murdis investeeringutootlus läbi 10% piiri ja jõudis aasta II pooles 9% piirimaile. Sellele tuginedes on 2011. aastal tõenäoline veel 0,5-1% suurune hinnakompressioon. Seda muidugi eeldusel, et turule tuleb arvestatav hulk objekte, mis hinnatrendi adekvaatselt näitab.

Koos üürihindade stabiliseerumise ja võimalik, et kerge tõusuga tõusevad investeerimisobjektide hinnad tõenäoliselt ka ilma tootlusootuse muutuseta. Suures plaanis võib öelda, et 2011. aasta on endiselt turu stabiliseerumise aasta. Stressimüükide periood on möödas ja objektide hinna kujundab kiirmüügi pakkumiste asemel normaalsele majandustegevusele tuginev kalkulatsioon. Suur ülepakkumine, mille tingis peamiselt emotsionaalne tarbimisotsuste edasilükkamine, on möödas ja pakkumiste suhe tehingutesse kahaneb endiselt.

Eelmise aasta jooksul alustatud suur hulk elamispinna arendusi jõuavad valmisproduktina turule ja tekitavad aasta I pooles uue konkurentsitaseme, mistõttu elamuarenduste müük projektifaasis ilmselt väga suurt kasvu ei näe. Endiselt oodatakse turul kõrgemat kvaliteeti nii varajases projektistaadiumis, kui valmistootena. Buumiaegsed ülikõrge ehitustihedusega projektid vaadatakse üle mõistliku ehitusõiguse määramise eesmärgil.

Kui 2010. aasta oli selgelt esimene eluaseme investeeringute aasta, siis suure tõenäosusega on 2011. aasta lõpu poole oodata esimest aktiviseerumist kommertskinnisvara vallas. Vakantsus varasemates äriobjektides hakkab jõudma tasemele, mis lubab planeerida uue äripinna arendust aastateks 2012-2014. Võib oodata, et esimesena aktiviseerub kaubanduskinnisvara ja kesklinna büroopindade turg. Märksõnadeks on kvaliteet, langevad riskid ja keskmisest kõrgem tootlus.