Sooman: Kinnisvaraturu palavik on alla läinud

Ettevõtted tegid agressiivseid laienemisplaane ja eraisikud hakkasid kortereid ostma, et neid välja üürida. Juba hakkasid toimuma ülepakkumised, kus ühele korterile oli kolm huvilist.

Eufooria teadupärast on aga murettekitav, sest mida kõrgemale hüppad, seda kõrgemalt alla prantsatad ja seda valusam see on. Ütlesin juba selle aasta alguses, et Eesti kinnisvaraturule oleks tõeliseks kergenduseks, kui miski tõmbaks korraks hinge kinni - prantsataksime küll maha, aga jääksime püsti. Nii juhtuski ja seejuures olid põhjused kinnisvaraturust sõltumatud.

Kinnisvaraturgu raputati pisut

Esiteks teatati 2014. aasta I kvartali negatiivsest majanduskasvust. Teiseks hakkas meie mitte kõige sõbralikum naaberriik sõdima ning Vene investoritele võimendas probleeme rubla kursi nõrgenemine euro suhtes. Kui varem oli Tallinna ja Ida-Virumaa kinnisvaraturu kallimas segmendis Vene investoreil oluline osa, siis tänavu hakkas nende osakaal vähenema.  

Ka pangad tõmbasid veidi pidurit ja küsisid, mis toimub, sest kui Kalamaja renoveeritud puitmajas müüdi renoveeritud kortereid 2000 euroga ruutmeeter, siis hakkas finantseerijatel tekkima küsimus, kas vara ikka katab laenu ära?

Kõik need tegurid tõmbasid alla nii kinnisvaratehingute arvu kui ka hinnad. Minu hinnangul on hinnad umbes 10% alla tulnud ning kuna tehingute arv on vähenenud ja pakkumine suurem, siis on lõpuks taas tekkimas ostjate turg.

Tasakaalu aasta

Seega on 2014. aasta olnud tasakaalu aasta. Kui võrrelda kinnisvaraturgu inimorganismiga, siis 2013. aastal olime kerges palavikus, aga nüüd on palavik alla läinud. Kuid õue mängima ei tohi veel minna!Seda võib siis teha, kui ostjate ja müüjate arusaam hinnast ühtlustub. Näiteks magalarajoonides on hinnad juba alla tulnud ning tuleb ka meelest pidada, et alati on kinnisvara müüjate hulgas inimesi, kel on vaja kohe müüa.Siinkohal oleks sobiv meenutada kinnisvaraturu nelja igiliikurit, mis sunnivad inimesi kinnisvaratehinguid tegema. Need on sünd, surm, kokkukolimine ja lahkukolimine. Kui kolme esimese puhul annab tehinguga veidi oodata - näiteks kolme lapsega võib kahetoalises korteris ju mõnda aega elada, siis lahutus on see, mille puhul tavaliselt müügiga oodata ei kannata. Üldiselt on kodu kui vara pere ainus aktiva ja kui ka on inimestel säästukontol paar tuhat eurot, siis ei mängi see suurt rolli. Lahutuse puhul on emotsioonid nii laes, et müügi puhul ei huvita, kas saadakse 10 000 eurot rohkem või vähem, peaasi, et saaks müüdud.Nii et erinevatel põhjustel on turul alati inimesi, kes tahavad müüa nüüd ja kohe. Ja kui ostjat kohe ei ole, langetavad nad hinda, et teha turu parim pakkumine.Turu parimad pakkumised aga hakkavadki kogu piirkonna hinnataset väja kujundama. Näiteks kui tüüpmajas on tehtud juba kolm tehingut hinnaga 1000 eurot/m2, siis on teistel korteriomanikel raske kallimalt müüa. Tallinna magalarajoonides on eelpool kirjeldatud tendentsid juba hindu allapoole surunud.