Kas Hiina kinnisvaramull on lõhkemas?

Hiina valitsuse jälgitavast 70 linnast kukkusid kinnisvarahinnad läinud kuul koguni 34, mida on kaks korda rohkem, kui septembris. See on märk, et valitsuse pingutused õilmitseva sektori ohjeldamiseks on kandmas vilja, sest üle mõistuse kiiresti tõusnud hinnad on kujunenud riskiks majandusele.

Alates eelmise aasta algusest on valitsus tõstnud kohustuslikku esmast sissemaksumäära, piiranud inimestele omatavate kinnistute arvu ja aeglaselt piiranud kinnisvaraarendajate ligipääsu rahale. Lisaks on keskpank sel aastal tõstnud baasintressimäärasid kolm korda ja pankade kohustuslikku reservimäära lausa kuuel korral.

"Hiina kinnisvarahindade pöördepunkt on saabunud," ütles Mizuho Securities Asia ökonomist Shen Jian-guang Bloombergile. "Hinnad ei ole langenud mitte ainult suurtes linnades ja uutele majadele, vaid väiksemates linnades ning järelturul samuti," lisas Shen.

Kuid miks üldse Hiina kinnisvaraturg peaks eestlasele oluline olema? Põhjuseid on selleks mitmeid ja selle arusaamiseks tuleb käia enne päris pikk teekond läbi.

Investeeringud kinnisvarasse moodustavad umbes 10% Hiina sisemajanduse koguproduktist, mis maailma suuruselt teise majanduse puhul on ülisuur number. Kui algab kinnisvaraturu allakäik, millele järgneb ka ehitusaktiivsuse oluline langus, mõjutab see tugevalt Hiina majanduskasvu ja selle väljavaateid.

Kuna maailma suurim majandus ehk USA ei suuda jätkuvalt erilisi kasvunumbreid näidata ja Euroopa viskleb võlakriisis, siis peabki Aasia, eesotsas Hiinaga taaskord kastanid tulest välja tooma nagu ka kaks aastat tagasi. Kui aga Hiina enda majandus on samuti hädas, puudub maailmamajanduses piisavalt võimas kasvuvedur ja see võib tähendada pikemat vindumist. Ja sel juhul ei aita meie väikest, ekspordist elatuvat majandust ei Rootsi, Soome ja Venemaa suhteline tugevus.

Häda on ka usaldusväärsete andmetega. Ametlike statistikanumbrite alusel paistab, et kinnisvarasektor peab hetkel väga ilusti vastu, sest Shanghais ja Pekingis kukkusid hinnad kuu ajaga kõigest 0,3% ja 0,1%. Samas on kohalik statistikaamet peaaegu sama kuulus, kui Kreeka oma. Volatiilsusest turul ei tasu ametlike numbrite alusel suuri järeldusi teha, sest näiteks 2009. aastal, kui kinnisvarahinnad lendasid lakke, näitas ametlik statistika aastast tõusu 10% jagu. Hinnaarvestust teinud erafirmad ütlesid aga, et hinnad on kahekordistunud.

Seejuures on juba praegu kuulda läbi mitmete meediakanalite, kuidas väiksemad kinnisvaraarendajad on pankroti äärel, ei saa lisaraha ning ei suuda tekitada langevate tehingumahtude juures vajalikku rahavoogu. Üks markantsemaid juhtumeid leiab aset riigi ühel nõrgimal turul Wenzhous, kus kohalik kinnisvaraarendaja pakub tasuta uusi BMWsid, et meelitada endale kliente.

Ja see hirm on üha enam jõudmas aktsiaturgudele, sest investorid on aktsiatesse hindamas maailmamajanduse ees seisvaid riske Hiina kehvema väljavaate tõttu. MSCI Emergin Markets indeks kukkus läinud nädalal 3,6%, mis on viimase kahe kuu suurim nädalane langus. Üha tugevamini on pihta saamas Hiina suurpangad, kelle aktsiad kukkusid reedel vahemikus 3-5%.

Häda on selles, et Aasia suurpangad on hetkel vähesed, kelle suhtes on investoritel usaldus säilinud. Küll aga võib võimalik kinnisvarakriis õõnestada ka selle vähesegi usalduse jalgealust ja sel juhul paisuks finantskriis ülemaailmseks usaldamatuse laineks, mis tähendab, et likviidsus tõmbub kokku, pangad peavad kapitali hoidma või suurendama, ettevõtted ja investeeringud raha ei saa ning 2008. aasta võib korduda oluliselt laiemal skaalal.

Õnneks on see must stsenaarium. Hiina on näidanud, et range keskvalitsuse kontrolliga suudetakse riiki majandada oluliselt efektiivsemalt kui näiteks üliliberaalne USA. Seega - jääme lootma Hiina kommunistidele.

IMF hoiatab Hiinat"Hiina praegu finantssüsteem soodustab suuri sääste ja kõrget likviidsustaset, kuid samas loob kapitali ebakorrektse jaotumise ja mullide tekke riski, seda eriti kinnisvarasektoris," ütles Rahvusvahelise Valuutafondi (IMF) Hiina uurimisrühma juht Jonathan Fiechter. "Selliste moonutuste kulukus aja jooksul aina kallineb ja mida kiiremini nendega asutakse tegutsema, seda parem."

IMF tõi välja, et Hiina üks olulisemaid eelseisvaid reforme on muuta valuutakurss paindlikumaks. Lisaks peab muutma pankade, mida endiselt omab ja kontrollib valitsus, struktuuri, et need tegutseks enam jaepanganduse alustel.

Fondi sõnul võivad pangad olulise hoobi saada, kui kinnisvarasektoris leiab aset langus ajal, mil teisedki riskid nagu kapitali väljavool ja kukkuvad aktsiaturud aset leiavad.

Autor: Fredy Edwin Esse