Kuidas rajada kodu, kui puudub lisatagatis?

Kui veel mõned head aastad tagasi ei olnud probleemi saada laenu ka krundi tagatisel, siis viimase paari-kolme aastaga on olukord muutunud. Nüüd annavad Eestis tegutsevad suuremad ja tuntumad pangad laenu üldjuhul vaid hoonestatud kinnistute tagatisel.

Panka huvitab üldjuhul ennekõike see, milline on pere sissetulek ja laenu teenindamise võimalus ning millises suurusjärgus on omafinantseering. Kui krunt juhtub olema heas asukohas ja pangale aktsepteeritav, on võimalik ka nüüd krundi tagatisel laenu saada. Tõsi, krundi tagatisel antakse laenu umbes 50-60% selle turuväärtusest.

Mida teha siis, kui sellist väärt krunti ei ole? Üks võimalus on pakkuda ise või paluda pangal pakkuda välja lahendusi, mille täitmisel nad laenu annaksid.  Näiteks koguda raha ja käivitada vundamendi ehitus ilma laenurahata. Selle sammuga kaasneb see, et tuleb koostada maja projekt ja panna kokku maja eelarve ning hankida ehitusluba. Sellisel juhul ei ole tegemist enam lihtsalt krundiga vaid poolelioleva ehitisega.

Panka huvitab see, kas potentsiaalsel laenuvõtjal on olemas usaldusväärne maja eelarve või konkreetne hinnapakkumine mõnelt ehitusfirmalt, mis näitaks kogu maja rajamise kulusid. Pangad ei soovi üldjuhul anda laenu, kui nad ei näe reaalselt paberil võimalust, et maja ka tervikuna valmis saaks.  Seetõttu on oluline anda pangale alati tervikpilt, kuidas ja mis ajaks maja valmis saadakse.

Teine võimalus on küsida esmalt laenu mõnelt hüpoteeklaene väljastavalt firmalt ja hiljem laen refinantseerida. Sellised firmad annavad üldjuhul laenu  ka ainult krundi tagatisel. Laenu antakse kinnisvara turuväärtuses üldjuhul kuni 50% ja intressid algavad 16%-st.

Tõsi, selline laen on oluliselt kallim võrreldes tavapankade intressidega, kuid lühiajaliselt (näiteks üheks aastaks) oleks see mõeldav. Laenu eest saab maja ehitada sellisesse staadiumi, kus turuväärtuse kasv võimaldaks tavapangast võtta laenu ning siis laen refinantseerida. Maksta esialgne laen tagasi hüpoteeklaenu firmale ja ülejäänud summa kulutada maja lõpuni ehitamisele. 

Praeguses turuolukorras ei ole ette näha enam kinnisvarahinna suuremat kukkumist. Samas, ei ole kasvõi sellesama finantseerimise probleemi tõttu ka mootorit, mis laseks hõlpsasti laenu võtta ja survestaks kinnisvarahinda tõusma.

Ehitushinnad on asunud juba jõulisemalt tõusma, kuid niipea see veel kinnisvara turuhinnas ei kajastu. Majaehitaja peaks tänases olukorras võtma seda kui paratamatut fakti, ent mitte seda üle tähtsustama.