Rumeenia kinnisvaraprojekt rahast tühi

Järgmise aasta lõpuni on raskustes projektil eelarve järgi kulusid ligi 1,2 miljonit eurot (üle 18 miljoni krooni), sellest kaks kolmandikku moodustab juhtimistasu. Juhtimistasu on investeeringu prospekti järgi 2 protsenti vara nominaalväärtusest, mis vara tegelikku väärtust arvestades investorid tagajalgadele ajab. Kuigi investeeringu juhid on nõus suurema osa enda tasust kätte saama projekti lõppedes, tahavad nad osa tasu siiski kiiresti investoritelt välja nõuda ning seda täiendava raha kaasamise teel.

Äripäevale teadaolevalt on investorite hulgas lisaks rahakatele Swedbanki privaatklientidele näiteks Amserv Grupi üks omanikest Raivo Aavisto, Hansapanga asutaja, rantjee elu elav Toomas Sildmäe, Tallinki tütarfirma HTG Invest juht Eno Saar ja Thulema asutaja August Kull. Investorite täielikku nimekirja ei tea aga isegi mitte investorid ise, projekti juhid ei soostu seda avaldama. Nimetatud tõiga muudab kurioosseks asjaolu, et olulisi otsuseid saab teha ainult 100% investorite nõusolekul, näiteks juhtimistasu suurustki pole võimalik teisiti muuta.

Rumeenia kinnisvarafondi haldava IPC Investment Groupi (edaspidi IPC) juhtivpartner on Indrek Elhi, kes koos projekti asutaja ja eksjuhi Peep Aaviksooga oli samuti projekti asutaja.  Aaviksoo asemel on tänaseks Elhi partnerid varasid haldavas ettevõttes Rumeenia ärimees Ciprian Lopata ja väikse osalusega ka Siret Soom. Elhi ja Soom on mõlemad töötanud audiitorfirmas PriceWaterhouseCoopers.

„Probleem on selles, et reaalselt on vaja investeeringuid juhtida, tasuta pole keegi suuteline seda tegema. Oleme niigi tasuta seda teinud kaks aastat,“ põhjendab üks projektijuhtidest Elhi, miks investoritelt osa juhtimistasu kiiresti tahetakse kätte saada.

Elhi ja tema kompanjonid tegid investoritele ettepaneku, et asutatakse uus aktsiaselts Scandic Trade, millele korraldatakse avalik aktsiaemissioon eelismärkimisõigusega olemasolevatele investoritele. Kogutud raha kantaks sealt edasi olemasolevasse kehasse Nord Hill Land Portfolio, mis annaks uuele kehale vastu neli parima potentsiaaliga kinnistut.

Lühidalt võib kirjeldatud skeemi mõista selliselt, et investorid oleksid sunnitud juba soetatud maatükkide eest tasuma lisaraha, keeldumisel jääksid nad välja vara omanike hulgast, mille eest nad ühe korra juba maksnud on. Soola raputas investorite haavadele asjaolu, et suur osa kogutavast rahast oleks juhtimistasu projekti eestvedajatele.

“Kuuldes IPC poolt pakutavat skeemi, kuidas ettevõte nende poolt tekitatud likviidsuskriisist välja tuua, olin šokeeritud,” nentis üks investoritest varahaldusfirma Avaron juhtivpartner Kristel Kivinurm-Priisalm. Likviidsuskriisi tekkimises on otseselt süüdi juhtkond, kes nüüd soovib, et investorid nende juhtimisvead kinni maksaksid, lisas ta.

“Teha investoritele ettepanek panna uut raha uude ettevõttesse, et sinna osta investori uue raha eest juba investori omanduses olev kinnisvara ja maksta ära IPC-le juhtimistasud, on naeruväärne,” jätkas Kivinurm-Priisalm. Ta lisas, et suure tõenäosusega enamus investoreid poleks uut raha projekti pannud ning siis oleks investoritelt ära kaaperdatud parimad kinnisvaratükid Rumeenia maaportfellist. Kivinurm-Priisalmi sõnul oleks IPC vahetanud oma juhtimistasu nõude kinnistute vastu ja kõik oleks olnud JOKK.

Selge on aga see, et investorid ei kavatse IPC algse ettepanekuga nõustuda. Investorite soov on varad külmutada selliselt, et tasutakse vaid hädavajalik lisaraha, mis on seotud kolmandate osapoolte ees olevate võlgnevuste ja vara säilimisega. Juhtimistasu soovitavad investorid projektijuhtidel seniks unustada, kuni projektist on edukalt väljutud.  

Projekti algusest 2007. aastal kuni 2009. aasta aprillini on juhtimistasudena kätte saadud umbes 342 000 eurot (üle 5 miljoni krooni).

Investoreid ärritas kogu IPC juhtide käitumise juures ka see, et uut aktsiaemissiooni presenteeriti kui juba ära otsustatud lahendust. Nimelt andsid Elhi ja Soom investorite sõnul mõista, et finantsinspektsiooni on juba vastavad paberid saadetud ning oodatakse vastust. Isegi emissiooni märkimiskuupäevad olid paika pandud. Elhi sõnul siiski emissiooni taotlust esitatud ei olnud, võeti vaid eelkonsultatsioone, kuidas avalikku aktsiaemissiooni korraldada. Inspektsioon suhtlust IPC esindajatega kommenteerida ei saanud.

Investorid loodavad, et projektijuhtidega saavutatakse kompromiss. Paari nädala pärast kohtutakse taas. Investorite poolt on laual kaks ettepanekut: esiteks, külmutada kogu portfell viieks aastaks, makstes võlad kohe üksnes kolmandatele osapooltele ja juhtimistasu võlg alles pärast kinnistute müümist ning teiseks, tasuda vanad võlad ning vahetada välja projekti juhatus.

Portfelli väärtus haihtus mulluRumeenias kokku ostetud maade väärtus kukkus möödunud aastal ligi 80%.

Aasta Portfelli turuväärtus, mln eur2007            9,62008          10,62009            8,22010           1,7Allikas: IPC

Rahapuudus nurjas varasema lisaemissiooniMöödunud aastal otsustasid investorid pikendada portfelli tähtaega jaanuarini 2013. Ühtlasi lepiti kokku täiendavas rahasüstis, mis pidi toimuma hiljemalt mullu novembris. Plaanitud emissioon aga ebaõnnestus, kuna projektijuhil ei jätkunud raha õigusabi jaoks, mida emissioon eeldas.

Õigusabi emissiooni läbiviimiseks oleks olnud minimaalselt 10 000 eurot, ent puudus kindlus, et võla kaasamine oleks õnnestunud, põhjendasid emissiooni nurjumist investeeringu juhid.Portfellis olevaid maid ei ole õnnestunud müüa, hoolimata korduvatest agressiivsetest püüdlustest, teatasid projekti juhid investoritele.

Mis on mis? Nord Hill Land Portfolio133 miljonit krooni (8,5 miljonit eurot) kaasati ligi 200 investorilt 2007. aasta jooksul. Fondi lõpptähtajaks seati 14.01.2011.

Soetati 10 maaprojekti kolmes Rumeenia piirkonnas.Fond on investeerinud vaid eesmärgiga teenida maa turuväärtuse kasvult, portfellis ei ole investeeringuid renditulu teenimiseks ega kinnisvara arendusprojekte.Investeerimisprogramm on tugevalt spekulatiivse iseloomuga.