Eesti kinnisvarainvestorid haarasid Bulgaarias ohjad

Seejuures on investorite hulgaski tekkinud kaks leeri – osa investoreid pani viimastel nädalatel projektidesse täiendavat raha, Swedbank aga keeldus oma klientide nimel lisainvesteeringust.

"Poolikud vaidlused, mittetäielik dokumentatsioon, "auklikuna" soetatud krundid ning ennekõike väga tugev sõltuvus edasistest raha kaasamistest," loetles Swedbanki portfellihalduse juht Rasmus Pikkani probleeme, mis panid lisaemissioonile eitavalt vastama.

Swedbanki umbusk tekitas pahameelt projekte juhtima palgatud Janek Balõnskis, kes võttis siis ühendust otse Swedbanki klientidega ning agiteeris neid siiski raha välja käima. "Pank ei ole näidanud üles soovi kaasa lüüa. Usume, et teil on kasulik panustada nii oma vara päästmise kui ka väga soodsate uue raha kaasamise tingimuste tõttu," meelitas ta Swedi kliente emissioonides osalema.

Tagaselja rahaküsimine tekitas segadust. Swed­banki privaatpanganduse juhi Vaiko Tammevälja sõnul ajas tagaselja toimunud suhtlus nende kliendid segadusse, pangale pole teada, et mõni klient oleks omal käel lisaemissioonis osalenud. Päris nugade peale eri meelt investorid siiski ei läinud. "Oleme hääletustel toetanud uue projektijuhi ettepanekuid," kinnitas Tammeväli.

Vaatamata erimeelsustele said investorid lisaemissioonidega planeeritud 440 000 eurot (ligi 7 mln kr) siiski kokku. Järelikult otsustas osa investoreid teistest rohkem panustada.

Uuel rahal on eeliseid. Olgu öeldud, et uus raha saab vanast rahast parema positsiooni ehk vara realiseerimisel on kõik täiendavad emissioonid eelmistega võrreldes eelisseisus. Kaasatud lisaraha kulub lühidalt öeldes varade probleemidest puhastamiseks ning müüdavamaks muutmiseks. Pärast seda võidakse siiski projektid külmutada ja seda isegi kümneks või enamaks aastaks.

Investorid moodustasid võlakirjadele ühise nõukogu, kuhu lisaks Gildi ja Sampo investeerimisfondide esindajatele kuuluvad ärimehed Marcel Vichmann ja Jaan Pillesaar. Viimased kaks investeerisid võlakirjadesse omal käel.

"Võib-olla kuu aja pärast on mul pilt selgem," ei tahtnud Vichmann praegu olukorda kommenteerida. Pillesaar usub projekti uude juhtkonda. "Kui hästi läheb, võib suurema osa rahast tagasi saada," arvas ta.

"Vanad pätid on minema löödud," kirjutas projektide juht Janek Balõnski eelmise aasta lõpus investoritele. Nimelt vahetasid võlakirjaomanikud välja kõigi projektiettevõtete juhtkonna, et haarata kontroll vara üle. Ja ei maksa arvata, et Haavel ja Liiv võitluseta loobusid, nad saavutasid tingimuse, et maa sihtotstarbe muutmisel on neil õigus 3% edukustasule.

Pikkani tunnistas, et investeering oli eelkõige usaldusprojekt toona laitmatu renomeega Tõnis Haaveli suhtes, kes esindas siis ka emissiooni korraldanud LHVd. Praegu on investoritel Haaveli ja tema käsilaste tegevusele keeruline head sõna leida.

Pole selge, kas investorite raha on kasutatud eesmärgipäraselt, ja ilmnenud on mitmeid probleeme. Näiteks on pooleli mitu kohtuvaidlust, on selgunud, et osa investorite raha laenati edasi seotud osapooltele ning kogu aruandlus oli enam kui puudulik.

Swedbank peab võiduvõimalust olematuks. Põllumaade saatusele julgeks panuseid teha ilmselt vaid väga riskialdis inimene. Pikkani nentis, et raha tagasisaamise tõenäosus on pigem ühekohaline protsendinumber. Tema pessimism väljendub ka klientide portfellides. Nimelt hindas Swedbank vahetult enne jõule võlakirjad nulli lähedale. "Ümberhindlus oli väga ulatuslik ning sõltuvalt emissioonist leidsime, et võlanõuded on väärt 3–5% nende nominaalist."

Gild Arbitrage'i bilansis on võlakirjad selle kõrval vägagi optimistliku 50% allahindlusega. Sampo ei avaldanud, milline on võlakirjade väärtus nende pensionifondi portfellis.

"Koht on kena ja praegu karjamaa," kirjeldati  Mortsajevo projekti maatükki kuu aega tagasi võlakirjainvestorite koosoleku kokkuvõttes.

Sama võib öelda ka kahe teise projekti kohta. Maatükid on küll olemas, ent põllumaa staatuses ja hullem veel – kuna maid pidi ostma väikeste tükkide kaupa, siis päris kõiki “pusletükke” veel koos pole. Ja kuigi 2007. aastal asuti muutma Sofia üldplaneeringut, kulgeb see pehmelt öeldes vaevaliselt.

Gild palus saatkonnalt abiRohkem kui aasta tagasi kirjutas Äripäev, et Gild Bankers Bulgaaria võlakirjade emitendina on pöördunud Eesti suursaatkonna poole Bulgaarias. Sooviti luua kontakte ja saada selgust investeeringute väljavaadetes.

Toona juhtis Gildi poolelt investeeringuid Urmas Laur, kes kirjeldas investoritele trööstitut reaalsust: “Emitent ja emaettevõte on teinud maa sihtotstarbe muutmiseks lugematul hulgal jõupingutusi, kuid sellest hoolimata on maad endiselt põllumaa staatuses ning puudub igasugune selgus, kas ja millistel tingimustel on võimalik maa sihtotstarvet muuta.”

Juba siis oli selge, et raha investeeringu juhtimiseks pole emitendil ega projektijuhil.

KommentaarMärten Kress, Sampo pensionifondide fondijuht

Oluline oli saada kontroll raha üle

On väga oluline, et võlakirjainvestorid saavutasid lõpuks kontrolli emitentide ja neis asuvate varade üle. Väga selgelt ei ole nimetatud isikud (Tõnis Haavel ja Harles Liiv – toim) saanud hakkama sellega, mida investorid neilt ootasid, mistõttu peamegi kontrolli saavutamist võlakirju välja andnud ettevõtete üle nõnda oluliseks. Minu kuulumine emitente koondava ettevõtte nõukokku teenib eesmärki olla projektide edasiste arengudiskussioonide ja otsuste juures aktiivne osaline ning saavutada selle kaudu võimalikult hea lõpptulemus.

Mis on mis? * Kolm võlakirja: Vladaja, Mortsajevo ja Mramori Tehnopark. Need emiteeriti 2005. aasta juulis.

Gildi investeering Bulgaaria kinnisvarasse

* Tähtajaks määrati emiteerimisel 30. september 2008, kuid võlakirjad on siiani lunastamata ning nende tähtaega pikendati hiljuti jälle kahe aasta võrra, 2012. aasta lõpuni.* Emissiooni maht kolme võlakirja peale kokku oli 12 miljonit eurot (192 mln kr).soetati üle 80 hektarit maad Bulgaaria pealinnas Sofias ning selle oblastis.

Tasub teada* Riskifond Gild Arbitrage on kõigi kolme võlakirjaemissiooni suurim investor.

Enim raha on kinni Gildil ja Swedbanki klientidel

* Swedbank ostis oma klientidele umbes kolmandiku kõigist kolmest projektist, praeguseks on nende osakaal vähenenud, nt Vladaja projektist müüs pank oma kliendid kogu mahus välja 2007. aastal, mil võlakirjadel veel likviidsust oli.* Prominentsed ärimehed, nt Jaan Pillesaar, Marcel Vichmann, Olari Taal, Peeter Mänd, Toivo Alt, Tiit Kuuli, Tiiu Järviste jpt, ootavad oma raha saatust. Osa neist on tõenäoliselt investorid Swedbanki kaudu, osa omal käel.* Sampo kohustuslik pensionifond Sampo Pension 50 on samuti suuremate investorite hulgas.