Riskid kasutusloata kodu ostmisel

Ehitise kasutusluba on kohaliku omavalitsuse nõusolek, et valminud ehitis või selle osa vastab ehitisele ettenähtud nõuetele ja seda võib kasutada kavandatud otstarbel.

Kasutusloa saamine

Ehitise valmimisel, enne selle kasutusele võtmist, tuleb ehitise omanikul taotleda kohalikult omavalitsuselt (edaspidi KOV) kasutusluba. Kasutusluba ei ole vajalik elamiseks mittekasutatava väikeehitise kasutamiseks, samuti riigisaladusega või salastatud välisteabega seotud ehitise ega riigikaitselise ehitise kasutamiseks. Kasutusloa taotlemiseks peab tasuma riigilõivu ja esitama ehitusseaduses nõutud dokumendid. Kasutusluba väljastatakse ehitusloa saanud ehitusprojekti järgsele ehitisele pärast ehitise ülevaatust ja nõuetele vastavaks tunnistamist.

Peamised probleemid kasutusloa saamisel

Kasutusloa saamisel on üheks sagedamaks probleemiks erisused ehitusprojekti ja tegelikult teostatud ehitustööde vahel.

Ehitusseaduses ei ole lubatavaid erinevusi konkreetselt määratud. Ilmselt on see põhjendatav sellega, et erinevaid variante on lihtsalt nii palju. Seega võib praktikas tekkida küsimus, kas ukseava asukoha muutmine kergvaheseinas peab olema aluseks uue ehitusloa taotlemiseks või mitte. Igal juhul ei tohi nn kosmeetilisi muudatusi tehes minna vastuollu ehitise nõuetele vastavusega. Arvestada tuleb, et tühisena näiv muudatus võib sageli põhjustada järgmise takistuse, nii võib näiteks eelnevalt mainitud ukseava asukoha muutmine tuua kaasa tuletõkkesektsioonide muutumise, mis nii üheskoos kui ka eraldi võivad olla aluseks kasutusloa väljastamisest keeldumiseks.

Lisaks on praktikas probleemiks ehitusprojektis ettenähtud tööde tegemata jätmine või osaline teostamine. Näiteks olukord, kus maja on lõpuni valmis ehitatud, kuid puudub aed või krundisisene haljastus. Esmapilgul tundub tegemist olevat tähtsusetute nõuetega, kuid nende puudumine võib saada kasutusloa saamisel takistuseks.

Kasutusloa puudumine ja sellega seonduvad riskid

Üsna laialt on levinud arvamus, et kasutusluba on pelgalt formaalsus ja et selle nõude täitmata jätmisel pole negatiivseid tagajärgi. Tegelikult on kasutusloata ehitise kasutamine aga seadusega keelatud.

KOVil on õigus vastava kohustuse täitmata jätnud ehitise omanikku trahvida. Samuti on KOVil õigus teha kasutusloata ehitise omanikule ettekirjutus, millega kohustada omanikku tegema kasutusloa väljastamiseks vajalikke toiminguid. Ettekirjutuse täitmata jätmise korral võib määrata omanikule ka sunniraha maksmise kohustuse (sh korduvalt).

Kortermajas igale korterile eraldi kasutusluba ei väljastata. Kui ehitis on mitme isiku ühises omandis, näiteks kaasomandis, lasub kasutusloa olemasolu tagamise kohustus neil kõigil ja eeltoodud sanktsioone saab rakendada iga omaniku suhtes.

Lisaks eeltoodud võimalikele sanktsioonidele on kasutusloal ka praktiline tähtsus. Nimelt väljastatakse kasutusluba ehitisele vaid juhul, kui ehitis vastab õigusaktidega ettenähtud nõuetele. Seega on kasutusloa olemasolu omanikule kinnituseks, et ehitis vastab nõuetele, mh  on seda võimalik funktsionaalselt ja ohutult kasutada. See asjaolu võib omada tähtsust näiteks ehitises toimuva õnnetuse puhul.

Kindlustusandjate üldtingimused üldjuhul välistavad kahju hüvitamise, kui ehitisel puudub kasutusluba. Seega võib kasutusloa puudumine osutuda argumendiks, miks kindlustusandja võib kahju hüvitamisest keelduda. Lisaks, kui kasutusloata ehitises saab viga kolmas isik või tema vara, võib see kaasa tuua ehitise omaniku vastutuse ja kahju hüvitamise kohustuse. 

Samuti võib kasutusluba saada määravaks ehitise hinna määramisel selle müügiprotsessis, sest ilma kasutusloata ei tohi ehitises sisuliselt elada ning kasutusloa puudumine põhjustab uuele omanikule täiendavaid kulutusi ja märgatavat ajakadu.

Soovitused uue kodu ostmisel

Soovitame kõigile uue kodu soetamisel eelnevalt uurida müüjalt, kas ostetaval ehitisel on olemas kasutusluba. Kui kasutusluba puudub, siis tuleb müügilepingule lisada kõik kasutusloa saamiseks vajalikud dokumendid ning võtta müüjalt kinnitus, et uus omanik saab nimetatud dokumentide alusel taotleda kasutusloa.

Soovitatav on lisada ka regulatsioon  juhuks, kui kasutusloa saamisel ilmnevad takistused (nt sätestada poolte sellesisulised täiendavad kohustused, müüja poolt tasumisele kuuluvad leppetrahvid, hüvitatavad kahjud jne). Vastasel korral võib tekkida olukord, kus kasutusloa taotlemine on ehitise uue omaniku kohustus, kuid kõik vajalikud dokumendid on vana omaniku käes. Praktikas on dokumentide kättesaamine osutunud tihti raskeks, et mitte öelda võimatuks. Taotlus juba olemasolevate dokumentide uueks koostamiseks tähendab aga uuele omanikule suuri lisakulusid – see tähendab paljudel juhtudel juba tehtud tööde ja toimingute uuestitegemist ja pikki ooteperioode.

Artikli autor on Alvin, Rödl ja Partner Advokaadibüroo vandeadvokaat Jako Laanemägi