Ober-Haus: küttekulu mõjutab turgu enam kui euro

Täna usuvad jätkuvalt paljud, et euro saabumine järgmisel aastal muutub päästerõngaks kinnisvaraturul. Oodatakse müstilisi Eesti kinnisvara ihalevaid välisinvestoreid, kes lennukite kaupa koos rahaga kohe maanduma hakkavad ja nö investeerima asuvad.

Enneolematut hinnatõusu ja investoreid oodati ka Eesti liitumisel Euroopa Liiduga ning 2005. aastal, kui kuulutati võimalikust eurole üleminekust 2007. aastal.

Olukord kinnisvaraturul ei sõltu oluliselt ega otseselt käibeloleva raha nimetusest, vaid ikkagi põhiliselt olukorrast Eesti majanduses, mille osa kinnisvara on.

Otsest põhjust, miks euro saabumisel kinnisvara hinnad Eestis tõusma peaksid, ei ole. Tööpuudus on siiski veel kõrge, erasektoril kõrge laenukoormus ning madal tootlikkus.

Samas kaotab euro saabumine devalveerimisriski. Eesti eristub selgelt teistest Balti riikidest ja annab välisinvestoritele kindlustunde. Euro tulekul peaks eelkõige kinnisvaraturu aluseks olev laenuturg stabiliseeruma ja intressitase alanema, kuid tõenäoliselt langeb euro tulek kokku euribori tõusufaasiga. Rohkem kui euro, mõjutab kinnisvaraturgu demograafiline situatsioon ja pankade krediidipoliitika.

Täna jagunevad potentsiaalsed kinnisvara müüjad kaheks. Ühed püüavad kõigest väest sooritada tehingu käesoleval aastal, teised jälle lubavad oma objektid müüki paisata pärast euro saabumist, mis võib põhjustada hüppelise pakkumiste kasvu ja likviidsuse vähenemise kinnisvaraturul. Järgmise aasta alguses võib ostu – müügitehingute arv järsult väheneda, kuna oluline osa ostjatest on viimastel kuudel ostuotsuse teinud mõjutatuna euro käibele tulekust, samas soovivad paljud jällegi müüa pärast euro saabumist.

Tõenäoliselt võib järgmisel aastal eurost enamgi eluasemeturgu mõjutada kiiresti tõusvad kommunaalkulud, eelkõige kütte hind.

On üsnagi tõenäoline, et ka kinnisvaraturul üritavad müüjad hindu kõikjal kergitada ja ikka ülespoole. Kui sellega ei kaasne nõudluse kasvu, siis katsetuseks selline hinnatõus jääbki. Kinnisvara hinnad kujunevad ikkagi läbi nõudluse ja pakkumise ning lähema paari aasta jooksul ületab nn keskmiste eluasemete osas pakkumine kindlasti nõudlust. Teises asukohas paiknevatele ja ebalikviidsetele objektidele võib ostjaskond üldse puududa, vaatamata näiliselt odavale hinnale ja eurole.

Välismaalastest domineerivad Eesti kinnisvaraturul selgelt soomlased, kelle puhul on märgata eelistust osta pigem korter investeeringu eesmärgil Tallinnas, Tartus või Pärnus kui mõni maamaja. Täna ootavad mitmed Soome investorid otsust euro saabumisest ja loodavad tabada majanduslanguse põhja, et investeerida eelkõige Tallinna südalinnas olevatesse korteritesse, kuid seda vähemalt 5 aasta perspektiivis. Kuid samas on Lõuna – Eesti pool ja mujalgi on märgata paljude soomlaste soovi müüa enne kinnisvarabuumi soetatud objektid.

Põhjuseks on turvalisuse puudumine, puudulik infrastruktuur ja kõrged kulud. Kuigi endiselt on eelkõige soomlaste jaoks atraktiivsed mereäärses piirkonnas paiknevad elamud ja reeglina on statistiliselt keskmise välismaalase kinnisvaraost paar korda kallim kui kohalikel ostjatel, jätkub nõudlust siiski ainult teatud hinnapiirini. Olulisel kohal on hind ja kinnisvara potentsiaal tulu teenimisel. Samuti muutuvad kinnisvarahinnad Soomega lihtsamalt võrreldavaks.

Äripindade puhul huvitavad investoreid eelkõige püsiva rahavooga objektid, mille aluseks on maksujõulised pikaajaliste üürilepingutega kliendid, kes kindlustavad rahavoogu. Kui täna soovivad investorid vähemalt 8% tootlust Tallinnas, siis euro tulekul ollakse nõus madalama tootlusega.

Kinnisvaraturg tervikuna ei pöördu tõusule enne, kui on realiseeritud enamik halbade laenudega seotud kinnisvarast ning laenurahal ja sisenõudlusel baseerunud Eesti majandus, muutunud ekspordipõhiseks ja tõusnud tootlikkus.