Kuidas vältida kulusid, mida seaduse alusel kandma ei peaks?

Ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise akt on oma olemuselt kirjalik dokument, milles kinnitatakse ehitustöö lõpetamine, selle üleandmine tellijale ning võimalikud puudused koos kõrvaldamise tähtajaga. Üleandmise vastuvõtmise aktiga fikseeritakse mõlema poole seadusest tulenevate kohustuste täitmine, eelkõige töövõtja üleandmise kohustus ja tellija vastuvõtmise kohustus (vastavalt VÕS § 636 ja 638). Samuti saab aktis näidata ka tellija ülevaatamise kohustust (VÕS § 643), kui tegu on majandus- ja kutsetegevuses tegutseva tellijaga.

See on oluline poolte vastutuse määramisel olukorraks, kus töö ei vasta lepingutingimustele ning on ennekõike õiguslikus mõttes oluline poolte tõendamiskoormise jaotamisel. Kui töö ei vasta lepingutingimustele ehk sellel ei ole kokkulepitud omadusi, töö ei ole kasutatav või ei vasta vähemalt keskmisele kvaliteedile, vastutab töövõtja üldreegli kohaselt selle eest põhimõtteliselt alati, eeldusel, et lepingutingimustele mittevastavus või selle tekkepõhjus oli olemas juba töö üleandmise hetkel (võlaõigusseadus § 641 ja 642). Seadus sätestab ka tellija kohustuse töö üle vaadata reeglina töö üleandmisel, andes seejuures töövõtjale võimaluse puudused võimalusel kõrvaldada. Ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise aktiga ongi kasulik fikseerida ennekõike see, et tellija on tööd kätte saanud ja asjakohaselt üle vaadanud, et vältida võimalikke tulevasi vaidlusi.

Õiguskirjanduses on välja toodud, et üleandmise-vastuvõtmise aktil on suuresti tõenduslik väärtus, kuivõrd vaidluse tekkides aktiga fikseeritud tööde puhul tõendamiskoormis pööratakse ümber. On oluline märkida, et selline tõendamiskoormis ei kehti tarbijalepingute puhul, kus eeldatakse et kuue kuu jooksul töö tarbijale üleandmise päevast ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas töö üleandmise ajal (VÕS § 642 lg 3). Nimelt, kui tellija võtab töö vastu, ilma et ta tooks vastuvõtmise käigus (nt vastuvõtmise aktis) esile tööl esinevaid puudusi, kehtib võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 4 kohaselt eeldus, et töövõtuleping on kohaselt täidetud ning et vastu võetud töö vastas lepingu tingimustele.

Juhul, kui tellija soovib pärast töö sellisel viisil vastuvõtmist tugineda töö lepingutingimustele mittevastavusele, peab ta vaidluse korral VÕS § 642 lg 1 kohaselt tõendama, et tema poolt etteheidetavad puudused esinesid tööl juba selle üleandmise hetkel. Ka Riigikohus on rõhutanud, et ainuüksi akti allkirjastamine ei välista tellija õigust tugineda lepingurikkumisele, küll aga peab tellija arvestama, et need asjaolud on tema tõendada, st kui ta ei suuda tõendada tehtud tööde lepingutingimustele mittevastavust, peab ta töövõtjale kokkulepitud tasu maksma (Riigikohtu 28.10.2008. a otsus asjas 3-2-1-80-08, p 23 ja 31). Seega kaitseb põhjalik üleandmise-vastuvõtmise akt samamoodi ka töövõtjat vastutuse eest just pööratud tõendamiskoormise tõttu, kui tööl ilmnevad hiljem puudused, mille on tekitanud asja hilisem rikkumine, väärkasutus või muud välised tegurid.

Oluline on ka teada, et tellijal on seadusjärgne kohustus töö vastu võtta, mis võib laieneda ka pisipuudustega töö vastuvõtmisele. Riigikohus on näiteks asunud seisukohale, et hea usu põhimõttega oleks aga vastuolus, kui tellija keelduks töö vastuvõtmisest ainuüksi ebaoluliste puuduste tõttu. Samuti võib hea usu põhimõttega olla vastuolus tellija keeldumine töö tervikuna vastuvõtmisest, kui töö on osadeks jaotatav ja oluliste puudusteta töö osa vastuvõtmine ei kahjustaks tellija õigusi (Riigikohtu 28.10.2008. a otsus asjas 3-2-1-80-08, p 22). Seda enam on oluline märkida üleandmise-vastuvõtmise akti ka väiksemad puudused, kuivõrd tellijal ei pruugi iga puuduse puhul olla põhjendatud ja õiguspärane keelduda töö vastuvõtmisest.

Samuti algab kõikide lepinguliste nõuete aegumistähtaeg alates töö valmimisest või selle vastuvõtmisest ehk siis üleandmise-vastuvõtmise akti allkirjastamisest, mistõttu on see dokument võimalike vaidluste seisukohalt samuti väga oluline. Olukorras, kus aktiga fikseeritakse puudused, mis kuuluvad hilisemale parandamisele, siis nende konkreetsete tööde puhul algab aegumistähtaeg jooksma paranduste üleandmisel.

Akti koostamise ning üleandmise kord on mõistlik ära määrata juba esialgses lepingus, eriti juhul, kui töö valmib ja antakse üle mitmes etapis. Üleandmis-vastuvõtmisakt peaks eelkõige koosnema tööde nimekirjast ja seisundi kirjeldustest töö vastuvõtmisel.

Kasulik on akti ära märkida kõik tööga ja pooltevahelise kokkuleppega seotud andmed, sh tellija andmed, töövõtja andmed, tööde lepinguline kogumaksumus. Aktiga annab töövõtja tellijale tööd üle, mis on teostatud vastavalt pooltevahelisele kokkuleppele ning tellija võtab aktis nimetatud tööd vastu. Aktis peaks sisalduma ka tellija kinnitus, et tema või tema esindaja on aktis nimetatud tööd üle vaadanud ning pooled kinnitavad, et akti on märgitud kõik tööde ülevaatamise käigus avastatud puudused töös ja täiendavalt teostamisele kuuluvad vaegtööd. Akti tuleks kirja panna ka töövõtja kinnitus, et on teadlik aktis märgitud töös esinevate puuduste kõrvaldamise ja vaegtööde teostamise tähtaegadest ning on kohustatud nendest tähtaegadest kinni pidama.

Töövõtulepingute puhul vastutab töövõtja ka puuduste eest, millest töövõtja oli töö üleandmise ajal teadlik, kuid millest ta tellijale ei teatanud (§ 645 lg 1 p 2). Sellisel juhul vastutab töövõtja ka puuduse eest, mida aktis ei fikseeritud. Sellest johtuvalt võib ka üleandmise akti sisse kirjutada töövõtja kinnituse, et ta on tellijat teavitanud kõikidest temale teada olevatest üleantavates töödes esinevatest puudustest.

Ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise akt on hea viis pakkuda mõlemale poolele võimalikult palju kaitset ja aitab vältida olukordi, kus mõni pool kannab vastutust või kulusid, mida ta ehitustöövõtulepingu ning seaduse alusel kandma ei peaks. Seetõttu tuleks akti sõlmimisel olla võimalikult detailne ja hoolikas puuduste fikseerimisel, et hilisemaid vaidlusi võimalikult palju vältida.