Energiatõhususe jaoks aeg küps. Pank soodustingimusi ei paku

Säästliku hoone konverentsil rääkis Swed­banki kinnisvara ja ehituse osakonna juhataja Ero Viik, et praegu on soodne pinnas energiatõhusast ehitusest rääkimiseks. “Me näeme praegust kinnisvaraturgu vaadates selgelt kasvava pakkumise keskkonda. Sellistes turuolukordades on tüüpiline, et müügiperioodid tavaliselt pikenevad. Need on juba pikenenud,” märkis Viik Äripäevale. 

Arendajad ei müü enam nii kiiresti oma pakkumisi läbi, kui müüsid seda näiteks pool aastat tagasi. Viigi sõnul ei olnud väga palju aega tagasi selline olukord, et ajaks, kui ehitustegevus ja arendus lõppesid, olid korterid juba välja müüdud. “Nüüd jääb hinnanguliselt kolmandik ehituse lõpul veel müümata,” lisas ta.

Huvi raha kinnisvarasse panna pole kadunud

Kõige suurem eelis laenu saamisel on Viigi hinnangul just headel ja kvaliteetsetel arendustel. Hoolimata näiliselt üle kuumenevast turust ei ole Viigi sõnul investorite ja pankade investeerimise huvi kuhugi kadunud. Ülemäärase likviidsusega inimesi on jätkuvalt palju ja nad otsivad kohta, kuhu raha investeerida. Üks hea variant on sellistele investeerijatele kinnisvara.

Samas ei ole seniajani loodud eritingimusi energiasäästlikele hoonetele. “Kui me maja sees arutame, et mis projekti finantseerida ja millist mitte, siis me pöörame ennekõike tähelepanu just vara kvaliteediklassile, mitte niivõrd energiamärgisele,” ütles Viik. 

Seda põhiliselt seetõttu, et kvaliteediklass on oma olemuselt laiem ja hõlmab endas rohkem sisendeid kui energiamärgis. “Ma tunnistan, et me ei paku praegu soodsamaid intresse nendele arendustele, kes ütlevad, et nad ehitavad hästi madalate küttekuludega korterelamu. Seni veel kahjuks ei paku, aga võib-olla aasta pärast pakume. Kes seda teab.”

Eritingimusi energiasäästlikele projektidele on eriti keeruline pakkuda olukorras, kus Euribor on peaaegu null ja parimad kliendid saavad raha marginaaliga, mis põhimõtteliselt võrdub ühega, märkis Viik. “Sealt allapoole minna oleks tegelikult suhteliselt keeruline, kuna äriline mõte kaob ära,” seletas Viik eritingimuste puudumise tagamaid.

Finantseerimisel eelistakse A-klassi hooneid. Kirjeldatud turuolukorras finantseerib pank mõistagi hooneid, mis vastavad kõrgetele standarditele ja suudavad seega kasvatada maksimaalselt ka rahavoogu.

“Umbes kaks aastat tagasi tegime ­põhimõttelise otsuse, et oleme eelkõige ­huvitatud A-klassi vara finantseerimisest, kuna seal on natukene madalamad kõrvalkulud. Väiksematest oleme huvitatud ennekõike B-klassi omadest, aga sellestki juba vähem,” rääkis Viik.

Rahastamisotsuse langetamisel on elamuehitusel ja ärikinnisvara arendustel oluline erinevus. Kui elupindade üle otsustamisel antakse laenu taotleja profiilist tulevalt, siis arendus- ja äriprojektide puhul otsustatakse pigem investeeringu objektiks oleva vara põhjal. “Seda seetõttu, et finantseerimis­otsust tehes jälgime me ennekõike kliendi maksevõimet, mitte nii väga vara spetsiifikat,” sõnas Viik. 

Elamuarenduste puhul eeldatakse ettemüüke, äripindade puhul saab enamasti otsustavaks üüripindade likviidsus. “Me ei ­finantseeri spekulatiivseid arendusi. Kortermajade arenduste puhul tahaksime kindlasti näha mingeid ettemüüke. Põhiline asi, ­mida me ärikinnisvara finantseerimisel teada ­tahame, on see, kas turg on valmis seda vara vastu võtma.”

Samas on eriti just ärikinnisvara puhul tunda, kuidas aina enam üürnikke on hakanud mõistma, et energiasäästlikum hoone tähendab ka väiksemaid lisakulusid. Selle peamiseks indikaatoriks on tähelepanek, et peamiselt kolivad uutesse energitõhususe põhimõtete järgi rajatud ärimajadesse rentnikud, kes tegutsevad praegu B- ja kehvematele energiamärgise klassidele vastavates majades, aga tunnevad, kuidas kõrvalkulud on liiga suureks kasvanud. 

Ka töökeskkond ei ole vanades majades niivõrd hea kui uutes. “Kõrvalkulud ja sisekliima on täpselt sama tähtsad kui asukoht,” ütles Viik. “Sellele tuleb kindlasti tähele­panu pöörata.” 

Likviidsus peab püsima. Kuna rahavooge tootvasse kinnisvarasse investeerimisel on kõige olulisem nende jätkusuutlikkus, peavad investeerijad alati jälgima, et püsiks ka likviidsus. Jätkusuutlikud on aga ainult need hooned, mis pakuvad huvi rentnikele. “Kui keegi ei taha äripinnale kolida, siis ei saa olla ju ka järjepidavust,” märkis Viik. “Ja tänapäeva rentnikud tahavad kolida ainult nendele pindadele, kus on madalad kõrvalkulud ja hea sisekliima.”

Olemasolevate pindade renoveerimisele laenude väljastamisel on oluliseks teguriks KredEx, kelle mõjuta oleks Eesti korteriühistute olukord teistsugune kui praegu. “Korteriühistute finantseerimine koostöös Kred­Exiga on valdkond, kus me saame kõige täpsemini aru, milline on saavutatav efekt,” ütles Viik. “Meie jaoks on KredExi toetus tingimisi öeldes justkui nagu kvaliteedimärk. Pangas ei tööta ehitustehnilise baasharidusega inimesi. Meil on pankurid, kes oskavad matemaatikat,” märkis Viik. Seetõttu saavad investeeringu üle otsuseid langetavad pankurid tänu KredExi toetustele kindlustunde, et valdkonna eksperdid on selle üle vaadanud ning et arvutused ja plaanid on saavutatavad.

Kui pangad ei ole veel energiasäästlikesse hoonetesse investeerimisele eritingimusi loonud, siis riiklikud institutsioonid näitavad selles eeskuju. KredEx alustas sel aastal lisaks juba varem paigas olnud toetustele ka uue energiasäästu käendusega. Kui varasemad toetused olid seotud ennekõike taotleja profiiliga ja ressursse eraldati näiteks noortele peredele ja spetsialistidele ning kaitseväe veteranidele, siis energiasäästu käenduse puhul on sihtgrupid vabaks lastud. 

“Selle programmi järgi saavad käendust taotleda kõik, kes soetavad korteri korterelamusse, kus energiamärgise klass on vähemalt C, ostavad elamu, mille energiamärgise klass on sellele vastav või siis rekonstrueerivad oma väikeelamu vähemalt C klassile vastavaks,” seletas energiasäästu käenduse programmi sihte KredExi eluaseme ja energiatõhususe divisioni juht Triin Reinsalu. 

KredExi raha kulub rekonstrueerimisele

Oma senises tegevuses on KredEx sõltunud nii Euroopa Liidu rahast kui ka kvoodimüügi eest Luksemburgi riigi käest saadud rahast. Mõlema puhul on eelduseks, et saavutataks võimalikult suur energiasääst. 

Raha on põhiliselt kulunud korterelamute rekonstrueerimisele. “Väikeelamute puhul on nii, et isegi kui see sääst on 60%, siis tervikust on see ikkagi väga väike osa. Kui me räägime rekonstrueeritud väikeelamust või korter­majast, siis ilmselgelt mõjutab korterelamu CO2 emissiooni märksa rohkem. ­Seetõttu on väikeelamute rekonstrueerimise alla ka väga raske vahendeid saada.”

Müügiga raskusi

Kui äripindade puhul on rentnikud madalamate kulude eelistest aru saamas, siis erakliendid on aeglasemad kaasa tulema. “Eesti klient on selles suhtes keeruline,” ütles Arco Vara maakler Aivar Kaljulaid. “Iga Eesti mees peab ennast ehitajaks ega saa samas aru, mida kõrvalkuludelt säästmine reaalselt tähendab,” märkis Kaljulaid. “Energiamärgis üksinda ei ole seetõttu argument, olulisemad kipuvad olema asukoht, planeering, parkimine jne. Ostja usaldab palju ka arendaja nime.”

Näiteks oli esimese Kaljulaiu porfellis olnud passiiv­maja müügiaeg märksa pikem, kui algne ootus ette nägi. Samas vaatamas käis palju kliente. 

“Käisid, ma seal seletasin siis neile, et säästate iga kuu nii ja nii palju. Vaatasid, noogutasid ja küsisid, et mis mul veel lähikonnas pakkuda on,” kirjeldas ta. Lõpuks sai maja küll müüdud, kuid enne seda jõudis see kaks aastat müügis olla ja ostja oli sakslane.

Olulise probleemina näeb Kaljulaid seda, et ostja ei tea, mida energiatähis tähendab. Teatakse, et A on väga hea, B on hea, aga C võrduks justkui koolis kolme saamisega. Samal ajal elab ligi 70% tallinnlastest E ja F märgisega majas ja on sellega rahul. 

“Samas on ka neid, kes tahavad paneelidest ära elamutesse, kus kõrvalkulud oleks väiksemad,” selgitas Kaljulaid. Kuid ka nende jaoks on energiamärgis mõnevõrra ebamäärase väärtusega ja ostud tulevad lõpuks ikkagi ennekõike emotsiooni ajel.

Energiamärgise klasside seletamisel oleks tema hinnangul väga palju kasu sellest, kui oleks võimalik täpselt näidata, kui palju ühe või teise märgisega kokkuhoidu saab. “Et näe, see on B-klass, sellega säästad iga kuu nii palju, või see on C-klass, sellega säästad naa palju,” rääkis Kaljulaid.

Praegu on sellise seletuse andmine maakleritelegi keeruline, sest tihti on projektijärgne energiaklass kõike muud kui reaalsed valmis hoone kulud. Lubaduse energiatõhususe kohta annab ostjale aga ikkagi maakler, kes kannab ka vastutust, kui kommunaalkulud lubatust kõrgemad tulevad.

Samas võib sääst olla märkimisväärne: aastakuludelt võib hästi tehtud säästliku hoonega kokku hoida ligi 30%. “Targalt tehtud majast lõikab kasu omanik,” rääki Kaljulaid. Üüripindade puhul tähendab see ka suuremat kasumit omanikule, kes saab küsida rohkem renti.