Luksuskinnisvara turg on nagu Lamborghini pood

Luksuskinnisvarast rääkis Baltic Sotheby’s International Realty müügijuht Mark Shein.

Mis eristab tavalist kinnisvara luksuskinnisvarast?

Kõige tähtsam kriteerium on asukoht, mis omakorda jaguneb veel kaheks: piirkond ja ümbrus või moodsa sõnaga asukoha sünergia. Kui vaadata luksuskinnisvara asukohti, siis neid saab eelkõige kirjeldada selliste sõnadega nagu ajalooline, prestiižne, ainulaadne ja väärtuslik. Kui on olemas asukoht, siis jõutakse teise kriteeriumini – ainulaadsus ja eksklusiivsus. Midagi peab olema erilist – vaade, planeering, suurus, sisustus jne. Kui need kriteeriumid – asukoht, arhitektuur ja viimistlus – toetavad üksteist, siis võib seda kinnisvara juba nimetada luksuskinnisvaraks. Kindlasti on erinevatel objektil omad lisaväärtused.

Vanalinnas asuvatel objektidel ja mõisatel on juba oma ajalooline väärtus sisse kodeeritud, kuid iga selline objekt ei lähe kohe luksuskinnisvara alla. Vanalinnas on maju ja kortereid, mis on n-ö tondilossid ja igal objektil vanalinnas on ka oma asukohaväärtus. Ei saa võrrelda vanalinna sisehoovis asuvat korterit, kus vaade avaneb kõrvalmaja seinale, peatänaval paiknevaga, kus avaneb pilt Raekoja platsile või Toompealt linnasiluetile.

Kas luksuskinnisvaraturg erineb kuidagi tavapärasest kinnisvaraturust?

Väga tähtis on märkida, et luksuskinnisvara objektide hinda ei mõjuta igasugused turuliikumised. Luksuskinnisvara omanikud on nõus ootama seda õiget ostjat, kes väärtustab objekti samamoodi nagu nemadki ja on valmis maksma selle eest õiglast hinda.

Kes ostab luksuskinnisvara?

Ostjad on erinevad. Eesti on atraktiivne paik klientidele endistest Nõukogude Liidu riikidest nagu Venemaa, Ukraina, Kasahstan, Usbekistan, Valgevene, kuna kunagi me olime üks riik ja nad tunnevad meid, et oleme n-ö vanad sõbrad ja siin on aken Euroopasse. Kindlasti ei tohi unustada ka meie naabreid Balti mere ümber, Skandinaavia riike, kes ka vaatavad suure huviga Eesti poole.

Paljud kliendid Venemaalt, Ukrainast ja Valgevenest pööravad pilgud Euroopa (loe: Eesti) poole, sest nendes riikides on ebastabiilne poliitiline olukord. Neile meeldib Eesti, sest siin on võimalik lastel käia venekeelses lasteaias, koolis ja peaaegu igal pool teenindatakse sind vene keeles, lisaks on Eesti Euroopa Liidu liikmesriik. Paljudele sobib Eesti logistiline asukoht nii äriks kui ka elamiseks. Meil on väga palju plusse, mida võiks rohkem promoda ja selle abil meelitada rohkem investoreid siia ka kinnisvarasse investeerima. Me peaks olema rohkem avatud idapoolsete riikide suhtes ja mitte kartma neid kui mingit kurja hunti, kes tahab Eestit ära osta. Maailm liigub väga kiiresti edasi ja meenutada kogu aeg seda aega, mis kunagi oli, ei ole minu arust mõttekas.

Palju maksab luksuskinnisvara?

Eksklusiivsetel objektidel on hinnad kõrgemad, sest objektid on ainulaadsed. Selliseid objekte on ainult üks terve Eesti peale ja seetõttu on selle hind ka kõrge.  Meid võib täitsa võrrelda kalli butiigiga, kus on letil ainult ilusad ja kallid kinnisvarapakkumised.

Kui kaua võtab aega keskmise lukskinnisvara objekti müük ning kuidas erineb selle turundamine tavalise kinnisvara müügist?

Müümine võtab kindlasti rohkem aega kui tüüpsete kinnisvaraobjektide puhul. Võib öelda, et see aeg võib olla 6 kuni 18 kuud, aga on juhtumeid, kus müük toimus kahe nädalaga. Müük sõltub rohkem sellest, milline on vahendaja klientide, agentide ja partnerite võrgustik. Meie tugevus kohalike kinnisvarabüroode ees on see, et pakume siinseid objekte ka mujal maailmas.  Väga tugev turunduskanal on Sotheby’s International Realty ajakirjad, lisaks on meil eksklusiivlepinguid näiteks Wall Street Journali, New York Timesi ja teistega. Vaid väheseid meie objekte leiab city24.ee-st, kuna paljud meie kliendid ei soovi oma objekte selle kaudu müüa.

Palju on Eestis luksuskinnisvara?

Võrreldes näiteks Londoni või New Yorgiga, siis ei ole palju. Kindlasti võiks olla rohkem eksklusiivseid või kvaliteetseid kinnisvaraarendusi. Eestis arendati vähe luksusklassi projekte, kuna arendajad ei näinud vajadust erilisi kalleid projekte luua, kasumlikum oli teha põllupealne projekt ja müüa n-ö valge karbina. Suur kasum tuli lihtsate ja massiliste projektidega, mis solkis kvaliteeti.

Praegu on omanikud, kes soetasid kinnisvara investeerimiseks mittelikviidsetes asukohtades, suurtes raskustes selle realiseerimisega. Nad imestavad, et ka kallima ruutmeetrihinnaga objekt läheb müüki, aga tema odavamat ei müü kuidagi. Ostja valib kvaliteeti ja arvestab sellega, et kinnisvara on pikaajaline investeering. See on tegelikult hästi tore!

Kui aktiivne on Eesti luksuskinnisvara turg?

Eesti kinnisvaraturg on stagneerunud. Suurema osa turust moodustavad kuni 100 000eurosed tehingud. Kui rääkida luksuskinnisvara turust, siis väga aktiivne turg pole, kuigi kliente on. Luksuskinnisvara turg on nagu Lamborghini pood – kui müüme ühe luksuskinnisvara objekti kvartalis, siis on väga hästi.

Nõudlus on olemas kvaliteetsete eramute järele Tallinnas, kuid sobivaid pakkumisi on vähe. Paljud eramud kahjuks ei vasta müügihinnale. Midagi on valesti – kas ehituskvaliteet, sisekujundus, planeering või asukoht.Tihti omanik hindab oma kinnisvara emotsionaalselt. Kuni pool miljonit eurot maksva kinnisvaraobjekti puhul on hind väga tähtis. Kõrgema hinnaga kinnisvara puhul on tähtsad juba hoopis teised aspektid kui hind.