Pankade laenusõel  tihe ja nõuded karmid

Küsisime Skandinaavia kinnisvaranõustamisfirma Newsec Baltikumi piirkonna peaanalüütikult Mindaugas Kulbokaselt, kuidas on lood pankade valmidusega finantseerida kinnisvaratehinguid.

Kui vaadata pankade viimase aja käitumist kinnisvaralaenude andmisel Eestis, siis millised on Teie tähelepanekud?

Võrreldes aastataguse ajaga on pangad muutunud veidi julgemaks. 2010. aasta sügisel alustasid mitmed pangad taas aktiivseid reklaamikampaaniaid, pakkudes eraisikutele kodulaene tolle hetke olukorda arvestades päris mõistlikel tingimustel. Selle tulemusena ja samuti paranenud majanduskeskkonnast tulenevalt suurenes eelmise aasta viimase nelja kuu jooksul eraisikutele väljastatud eluasemelaenude maht veidi üle 6,5% võrreldes 2009. aasta  sama perioodiga. Siiski jäi 2010. aastal antud kodulaenude kogusumma alla 2009. aasta tulemusele, selle aasta esimese kahe kuu jooksul väljastatud eluasemelaenude maht ei erinenud 2010. aasta sama perioodi tulemusest.Teisalt on endiselt keeruline saada pangalt finantseeringut äripindade jaoks. Siin sõltub palju sellest, mis tüüpi pinnaga on tegu ning mis on selle kasutamise otstarve. Üldiselt kasvas 2010. aastal Eestis kommertspankadelt ettevõtetele antud laenude kogusumma umbes neli protsenti, 2011. aasta esimestel kuudel järgnes sellele tõusule aga langus.

Kas ja kuidas on muutunud pankade tagatiste nõuded? Üheks oluliseks muutuseks on see, et pangad ei aktsepteeri enam arendamata maatükke laenu lisatagatisena. Samuti on võrreldes buumi ajaga muutunud pankade suhtumine laenu tagatiseks oleva kinnisvara väärtuse potentsiaalsesse kasvu: kui varem uue eluaseme puhul oli eraisikul võimalik saada laenu summas kuni 90% tagatise hetkeväärtusest, siis praegu on nõutava omafinantseerimise osa on tõusnud olenevalt pangast ja eluaseme vanusest 20–34 protsendile kinnisvara ostuhinnast.

Ärikinnisvara arendusprojektide finantseerides jätavad pangad tihti arvestamata projekti kogumaksumuse arvutamisel maa maksumuse, seega moodustab laenu summa kuni 50% koguinvesteeringust. Kui tegemist on väljarenditava objektiga, siis on üheks pangafinantseerimise saamise eeltingimuseks eellepingute olemasolu minimaalselt poole väljarenditava pinna osas.Samal ajal juba toimivate ärikinnisvara objektide ostu finantseerides võtavad pangad arvesse olemasolevate rendilepingute tingimusi ning üürnike kvaliteeti ning võivad selle alusel finantseerida kuni 80–90% tehingusummast.

Pangad on lisatagatisena nõudnud ka eraisiku käendust.

Buumi ajal nõudsid pangad tihtipeale ärilaenu lisatagatisena eraisiku käendust: turul oli palju spekulatiivseid kinnisvaratehinguid ja madala professionaalse tasemega kinnisvaraarendajaid. Tegelikkuses peaks “töötava” laenu tagasimaksmise allikaks olema rahavoog, mis tuleb sisse projekti elluviimisest.  Seega lisatagatise nõudmine juba iseenesest tähendab seda, et laen ei pruugi algusest peale “toimiv” olla. Pangad nõudsid eraisiku käendust peamiselt soovist anda riskantsemaid laene kõrgema marginaaliga lootuses, et kui laen hakkab “hapuks” minema, on võimalik eraisiku tagatise realiseerimisel oma kahjud ära katta.Pärast üldist finantslangust kahanes ebaprofessionaalsete arendajate arv ning isiklike käenduste probleem on lahenenud loomulikul teel.

Kas pankade laenukraanid on praegu parasjagu lahti või endiselt veel liiga koomal?

Meie hinnangul on pankade laenukraanid praegu täpselt nii avatud nagu nad seda turu hetkeolukorda arvestades endale lubada saavad. Pangad hindavad alati riske, mis on laenuotsuse tegemisel põhialuseks. Laenuga seotud riskide alahindamine põhjustaks pankadele kahjumeid ning tooks kaasa ka rohkem ettevõtete pankrotte.Samas on pangad piisavalt paindlikud, võttes arvesse hetke majandusolukorda ning laenu taotleva ettevõtte eelnevat finantskäitumist kombineerituna finantseeritava projekti hindamisega.Finantseerides teatud kindla, madalama riskitasemega äriprojekte toetavad pangad Eesti majandust, aidates kaasa (potentsiaalselt) edukate ettevõtete arengule ja säästes ettevõtteid pankrottidest seal, kus projektiga kaasnev finantsrisk oleks liiga suur.

Kuidas suhtute sellesse, et pankadel on Eestis oma kinnisvaraettevõtted, mis ostavad üsna suurtes kogustes kinnisvara kokku?

Oleme seisukohal, et pankade kinnisvaraettevõtted, mis ostavad kokku kinnisvara, mille omanikud on laenu teenindamisega hätta jäänud, mõjutavad turgu pigem positiivselt, korjates üles potentsiaalselt hea kvaliteediga objekte, mis muidu jääks eelmiste omanike finantsprobleemide tõttu hüljatuks.  Pikemas perspektiivis vaadates – kui see kinnisvara ühel hetkel müüki pannakse, võib see panna piiri hinnatõusule, eriti uute elamispindade puhul, mis on positiivne, sest võib aidata vältida uue mulli teket.