Eesti otsib kohta globaalsel kinnisvaraturul

Äripäev küsis neid küsimusi kohal käinud  kinnisvarabüroo Seven Real Estate Advisors partnerilt, investeeringute ja nõustamisvaldkonna juhilt Olev Mait Makkilt.

Miks peaksid Eesti kinnisvaraettevõtjad rahvusvahelistel kinnisvaramessidel käima?Esiteks on lai auditoorium hea võimalus tutvustada oma piirkonda, tõmmata ligi investoreid mahukatesse arendus- või investeerimisprojektidesse. Suurimad ekspositsioonid olid Saksamaa juhtivate liidumaade omad, Londoni , Manchesteri ja Pariisi ning ka Venemaa arenevad linnad. Baltikumist oli väljapaistvam esindus Riial, kuid ka Tallinn oli tagasihoidlikult esindatud. Teine eesmärk on vahetada kogemusi – konverentside ühed peamised teemad olid linnade jätkusuutlik areng ning finatseerimine krediidikriisi järgsel perioodil. Kolmandaks, suhtlemine oma piirkonna võtmeisikutega on võimalik teha efektiivselt paari päeva jooksul, sama koguse kontaktide loomine võib võtta kuid. Näiteks Rootsist oli kohal 1025 otsustajat ja spetsialisti, mistõttu läbilõige tööstusharust oli esinduslik ning networkingu (võrksuhtlemise?) võimalused head.

Kuidas Baltikum välisinvestorite silmis paistab?Tänane eelistatud sihtriik nn. Uue Euroopa riikide seas on Poola, taasavastatakse ka Tsehhit ja Slovakkiat. Põhja-Ameerika või Inglismaa päritolu investorite jaoks paigutub Baltikum koos Portgugali, Hispaania ning ida poolt Ungari ja Bulgaariaga majandust ümberpööravate riikide sekka, seega pigem jälgitakse arenguid ning investeerima ei kiirustata. Saksamaa avatud investeerimisfondid keskenduvad peamiselt oma riigile, eks neil on sisemisi probleeme fondiosakute hinna ja likviidsuse teemadega. Ning finantseerimisprobleemid toovad soodsaid võimalusi turule igas riigis. Võikski öelda, et võrreldes buumi-eelse perioodiga on investeerimisturud muutunud kohalikumaks, kuid huvi Rootsi, Soome ja Norra suunalt on Baltikumi suunas kasvamas. Peaks täpsustama, et huvi on peamiselt siiski Eesti vastu, sest üldine majanduskeskkonna korrastumine on aluseks kinnisvaraturu tugevusele, Eesti on oma tugevate makronäitajatega silma jäänud ka väljaspoole, euroga liitumine annab investeerimiskindlust ning Põhjala firmad tunnetavad siin toimuvaid protsesse arvukate ärisidemete kaudu paremini.

Mille poolest Poola siis välja paistab ja mis Eestil puudu jääb?Poola puhul lüüakse trummi, et see oli ainus Euroopa riik, mis ei kukkunud finantskriisi ajal majanduslangusse. Ja kui majandus kasvab, siis kasvab sisenõudlus, selle läbi jae- ja teeninduskäive, mis omakorda toob kaasa laienemiste laine ning hinnatõusu. Kasvav tarbimine on see, miks näiteks üle 2/3 Euroopa jaekettidest soovivad lähiaastatel oma tegevust Poolas avada või laiendada, mis on vesi kaubanduskeskuste omanikele ja arendajatele. Uue nõudluse ootuses avatakse uusi logistikapindu ja tehaseid, Poola on ära kasutamas oma asukohta Uue Euroopa varustajana. Mis märkimata jäetakse, on see, et Poola saavutas kasvu järsu devalveerimise toel, mistõttu Poolasse importijad said korraliku kaotuse eurodes arvestatuna ning ka välisinvestorid kandsid kursikahju. Eesti valis sisemise devalveerimise tee, mis oli valulikum ja aeganõudvam protsess, kuid tulemused on võrreldavad – majandus sai uue platvormi, millelt jõudsat kasvu taasluua. Investorid ootavad reaalseid tulemusi ning kui Eesti deklareerib mitu kvartalit järjest 5% lähedast majanduse reaalkasvu ning jaekäibe tõusu, siis oleme ka meie tagasi fookuses. Lahendamatu teema on mastaabivahe – välisfirmade esindused ja peakontorid Varssavis on sageli 5-15 tuhande ruutmeetri suurused, Eesti turu katmiseks piisab mõnesaja ruutmeetri suurusest esindusest. Ehk Poola mastaabid võimaldavad luua kaasaegseid büroohooneid, katsetada neis keskkonnasäästlikke tehnoloogiaid ning mängida julgema arhitektuurse lahendusega, mis on atraktiivne just Saksa avatud fondidele ja Londoni pensionivalitsejatele. Täna läheb Varssavi teistest Uue Euroopa pealinnadest mööda.

Kuidas peaks Eestit kinnisvaramaailmas müüma?Kaupmeeste, teenindusfirmade, hotellikettide jt. kinnisvaratarbijate huvi äratavad pealinnad, mistõttu ei tasuks karta Eesti tutvustamist Tallinna kaudu. Kui välistegijad on siin kanda kinnitanud, eks siis peagi vaadatakse ka laienemisvõimaluste peale regioonis. Keskne teema on sõnum, mida kommunikeeruda. Helsingi müüs ennast näiteks Euroopa Disainipealinn 2012 kaudu. Mitmed linnad on ära märkinud 5-10 linna eelisarengu piirkonda, mida pikemas perspektiivis arendada soovitakse – linn tühjendab alad -  näiteks sageli viiakse tööstust ja sadamad linna tuumikust välja, tehakse ruumi luua perspektiivis sadu tuhandeid ruutmeetreid elamis- ja äripindu. Linn panustab omalt poolt transpordi ja teenindava taristuga, vastu saab uusi töökohti ja moodsad keskkonnasõbralikud asumid. Paljud linnapead on messil kohal – Londoni, Pariisi, Vilniuse, jpt. linnade juhid avasid konverentse või teemaüritusi. Ei ole juhus, et meie naaberlinnad napsavad endale huvitavaid organisatsioone ja ärisid -  teiste mandrite ülikoolide esindusi, teadusasutusi, piirkondade peakortereid või äri teenindavaid üksusi. Näiteks Vilnius on viimase poolteise aasta jooksul meelitanud Barclay panga, Western Union jt. kontsernide tugiüksusi koos tuhandete uute töökohtade loomisega, selle nimel on töötanud nii Leedu Välisministeerium kui pealinn.

Puht ideena võiks tulevikus Tallinna ja Helsingit ka koos tutvustada (kui põhjanaabrid sellega kaasa tulevad). Otseselt need linnad ei konkureeri, kuid sünergiat ja suuremat mahtu saaks pakkuda teadustöö, töökäte, piirkonna logistilise potentsiaali jms. ühendamises. Sarnaselt turundatakse näiteks Malmö ja Kopenhaageniga piirnevat ala, nende eeliseks on kiire rongiühendus, mis võimaldab igapäeva äri jagada kahe linna vahel. Kuigi Tallinna lennuühendus välismaaga on paranenud, siis paljude suurfirmade jaoks on siin piirkondliku peakorteri avamise üheks takistuseks ebapiisav lennusihtpunktide arv. Samal põhjusel ei saa siin korraldada rahvusvahelisi suurüritusi ja konverentse.

Mis on välisinvestorite huvi Eestis?Huvi on kahe äärmuse vastu. Suurim huvi on stabiilset rahavoogu tootvate büroo- ja kaubanduskeskuste vastu, millel nn. „kolme A kvaliteet“ – parim asukoht, parimad üürnikud ja parim ehitise kvaliteet. Selliste objektide hinnad on tõusuteel. Teine nõudluse serv on soodsa omandamishinnaga raskustes ärihooned, kas siis ülepakkumise või omanikupoolse likviidsusprobleemide tõttu. Huvi sinna vahele jääva vara vastu on täna veel õhuke. Lisandunud on mõned opportunistlikud ostjad, kes on nõus võtma ka riski ja 5 aastat kinnisvara hoidma.  Huvi arendusprojektide vastu on madal – esmalt oodatakse hinnatõusu ja vakantsuse vähenemist. Nii Euroopas kui meil on erinevate klasside ja asukohaga kinnisvara hindades suur lõhe – parima ja teisejärgulise kinnisvara tootluste vahel on mitmesaja baaspunktiline vahe ning see ei ole vähenemas. Lihtsustatult võiks öelda, et kui mõne suurlinna kesklinnas võib büroohoone tootlusootus olla 6.5% lähistel, siis äärelinnas võib võrreldav objekt olla ostetav 8.5% tootlusega. Ning paljude välisinvestorid ongi valiku ees – kas osta vara sarnaselt hinnatasemelt mõne tuttava suurlinna ääremail või Euroopa ääremail. Oluline roll on ka pankadel – parim kinnisvara saab ka parimad finantseerimistingimused, teisene vara saab kehvad pakkumised või ei finantseerita seda vara üldse.

Mis konverentsidelt kõlama jäi?Jõulised avasõnad tegi Londoni linnapea Boris Johnson. Muuhulgas ütles ta linnade kiire globaalse arengu kohta, et „paneme külad tagasi linnadesse, see on mida inimesed põhimõtteliselt vajavad ja mille poole püüdlevad.  Linnades on inimestel kõrgem eluiga, parem hariduse kvaliteet, suurem tootlikkus ning suuremad võimalused taastootmiseks kui maal“. Maailmalinna juhilt vastupidiseid lauseid ei ole põhjust oodata. „Külad linnadesse“ mõte oli ka see, et loome linnades usaldusel ja koostööl põhinevad kogukonnad. Mitmed uuringud näitavad, et majanduse kogutoodangult pakub London suurlinnade seas suurimat kasvu aastani 2025, linn omalt poolt toob kohale suursündmusi (olümpiamängudest kuni maailmakonverentsideni), laiendab transpordivõrku, ehitab uusi sildasid, avab suletud linnaosi jms. Kasv ja pidev areng tõmbab tähelepanu. Huvitavamad teemad olid veel linnade keskkonnasõbralik areng – eelisarendades ühistransporti, avalikku ruumi ja mitmekesist elukeskkonda.

Probleemiks on valglinnastumine ehk linnade muutmine tihedamaks ja kõrgemaks on prioriteediks. Näiteks London ei planeeri uusi kaubanduskeskusi linna servadesse, pigem soositakse olemasolevate kvartalite ümberehitust samaks otstarbeks. Ka Stockholm ja Helsingi on valinud oma kõrghoonete piirkonnad, kus võib ehitada mitmekümne korruselisi hooneid. Omaette võistlus käib roheliste ehitiste vallas eri kategooriates – selleks, et saada kuld või plaatina staatust, peab uus ehitis olema kolmandiku võrra väiksema veertarbega, oluliselt energiatõhusam, tootma osa energiat ehitise piires. Ning kuna järgnevad ehitised on veel tõhusamad, siis üha raskem on tulevikus samasuurt suhtelist efekti saavutada. Ehk siis keskkonnasõbralikkuse eesmärgid on nagu liikuvad märklauad.

Millal võiks roheline lähenemine Eesti kinnisvaraturule jõuda?Kui meil müüakse hooneid mh. selle alusel, kui palju on hoones parkimiskohti, siis vastupidiselt näiteks üks Varssavi „roheline hoone“ tõi oma tugevuseks, et 62% tema majas töötavatest inimestest saabub kas ühistranspordi või jalgrattaga. Vahe ongi suhtumises, sest juba projekteerimise faasis pannakse efektiivsus ja sääst arendusprojekti kesksele kohale, mille ümber hakatakse looma mahtu ja vormi.

Üürnikud ei ole Eestis veel valmis maksma kõrgemat üüri pindade eest, mis toodavad vähem süsinikdioksiidi või on toodetud taaskasutatavatest materjalidest, välismaised suurkorporatsioonid seavad sageli hoone keskkonnasõbralikkuse üürimise eeltingimuseks. Kuid ka meil arvutab iga üürnik ressursikasutust – kui kütte- ja elektrikulud on tavahoonega võrreldes pea poole võrra väiksemad, siis võib ka üürile preemiat maksta. Kui arendajatele on roheline lähenemine täna üheks (kulukaks) variandiks, siis pikemas perspektiivis võib see olla ainuke tee. Sest kui hoonet arendatakse näiteks 3 aastat, hoitakse samapalju ning plaanitakse väljuda, siis mis on välisostjate standardid 6-7 aasta pärast? Eriti uute standardite ja EL regulatsiooni valguses. Energiatõhususega tegeleb Eestis Eco klaster, mitmed Põhjamaised ehitusfirmad on valmis uusi tõhusamaid tehnilisi lähenemisi ja tehnoloogiaid ka Eestis katsetama. Just katsetama, sest tõhusad majad vajavad pidevat tõhustamist.