Viljar Arakas: arendajateks saavad ehitusfirmad

EfTEN on jõuliselt kinnisvara kokku ostnud – millised on ambitsioonid?

Sõltub olemasolevast omakapitalimahust. Täna me oleme omakapitali investeerinud suurusjärgus sada miljonit krooni. Eelmise aasta kontekstis on  pigem erand, et meie tehtud tehingud turul välja paistavad. Aastal 2006 ja 2007 toimusid selliseid tehinguid igal kuul. Näiteks 2007. aastal investeeriti Balti riikide ärikinnisvarasse kokku 800 miljonit eurot, aastal 2009 oli vastav number 15 miljonit eurot.  Eelmisel aastal ei toimunud Lätis ja Leedus ühtegi rahavoo ärihoone ostu-müügi tehingut. Eestis toimus meie teada kokku kuus tehingut, millest kolm tegime meie. Plaanis on investeerimistegevust jätkata. Lisaks  kaasame kapitali väljastpoolt Eestit.

Kriisi käigus sai Baltikum „peksa“, rahavoo tootlikkused hüppasid Baltikumis kaks korda  rohkem kui Kesk ja Ida-Euroopas keskmiselt. See on osaliselt põhjendatud, sest turud on väiksemad ja ühtlasi ebalikviidsemad. Aga kui vaadata, kui palju üüritasemed on kukkunud, siis võib kindlalt väita, et Baltikumi ärikinnisvara turg on Euroopas kõige rohkem kannatanud ja see on teoorias turule sisenemiseks kõige õigem aeg. Kuna aastal 2009 tahtis kogu väliskapital siit jalga lasta, siis pidid kohalikud mehed oma kapitaliga ju turgu tegema.

Kui palju teil hetkel ärihooneid kokku on?

Meil on EfTEN Kinnisvarafond, kus on viis hoonet. Siis on Balti Kinnisvaraportfell, kus on 11 hoonet ja siis me teema ka eraportfelli valitsemist, kus omanik annab oma hoone meie kätte valitseda. Kokku valitseme Eestis 25 ärihoonet, kus on üle 100 000 m² üüritavat pinda ning kokku 275 üürnikku. Eesti mõistes on tegemist päris suure portfelliga, mis pidevalt kasvab. Ostame pidevalt hooneid juurde või lisandub neid meie valitsemise alla.

Kui suureks see number aasta lõpuks võib paisuda?

See sõltub turuolukorrast ja kindlalt numbrit on hetkel vastutustundetu öelda. Meil pole endal ka kindlat plaani, et tahame aastas nii või nii palju kasvada – kõik sõltub turuolukorrast ja pakutavatest võimalustest. Näiteks Lepa Keskuse investeeringu otsuste tegime vaid kahe nädalaga. Vajadusel võime olla väga operatiivsed.

Mingitele objektidele on silm ikka ju peale pandud?

Jah on, aga see turuolukord… kui me siin ka Riigi Kinnisvara enampakkumisest räägime, siis … see on päris palju muutunud. Eriti Eesti euro-otsuse valguses. Me ostame siis, kui see hetk või hoone on meie jaoks õige. Me ei hakka kukkuvate tootlikkustega kaasa jooksma, mis oli läbiv trend aastatel 2006 ja 2007, me teeme ainult neid investeeringuid, millesse me usume. Õigus on nendel inimestel, kes ütlevad, et enampakkumiselt omandatud hoonetega tihti head äri ei tee.

Kui rääkida nüüd viimasest Riigi Kinnisvara pakkumisest, siis kuidas läks?

EfTEN ei võitnud seal ühtegi hoonet. Me saime küll hea medalisaju, olime kahel pakkumisel teine ja ühel kolmas. Meie jaoks on see hea ja halb uudis korraga. Üheksa kuud tagasi, kui ostsime Lõkke büroohoonet, siis polnud eriti kedagi seda tahtmas. Seekord oli pakkujaid nii palju, et pidi tuppa toole juurde tooma. Kuid halb on see uudis selles suhtes, et me peame nüüd tegema teisi ja keerulisi tehinguid enda jaoks, mis tähendab kõrgema äririski võtmist. Hea selles mõttes, et kui see turg on läinud optimistlikumaks, siis see näitab, et meie lähiminevikus tehtud tehingud on olnud õiged.

Huviliste arv enampakkumiste osas on kasvanud?

Ilmselgelt on ka laiem publik aru saanud, et kinnisvaraturg on oma põhja saavutanud. Kui me 2008. aasta alguses EfTENiga alustasime, siis peale meie polnud suurt palju teisi pakkumas.

2009. aasta kohta on hea öelda seda, et kui Lõuna-Euroopa riigid ristiti PIGSiks, siis meie riigid Ungari, Eesti, Läti, Leedu ristiti esitähtede järgi inglise keeles HELLiks. Selline see olukord siis ka paistis. Kõik olid IMFi patsiendid, Ungari ja Läti. Teised istusid  IMFi ooteruumis, vähemalt selline oli hinnang meile Lääne-Euroopas.

Kui vaadata buumile järgnenud aega – mis on silma jäänud?

Kinnisvarasektor sai erinevatest majandussektorites kõige rohkem kannatada. Tagantjärele vaadates ka teenitult ja suuresti tänu väga kõrgele võlakoormusele. Paljud räägivad, et nüüd hakkavad hinnad tõusma, kuid mina isiklikult sellesse ei usu. Maailma erinevates varaklassides otsitakse uut hinnataset. Otsitakse uut tasakaalu. Ma arvan, et ehk me oleme Eestis selle nüüd leidnud, rääkides elukondlikust kinnisvarast. Kus uued korterid maksavad vahemikus 20 – 25 000 kr m². Teine oluline aspekt on see, et täna on Eestis välja antud ca 130 000 eluasemelaenu.

Swedbanki viimase hinnangu järgi on inimesi, kes võiksid veel laenu võtta, umbes 30 000. Kust see järgmine suur buum peaks nüüd siis tulema? Tööpuudusest siia juurde veel rääkimata.

Ma arvan, et kriisi tulemusel kaob ära selline asi nagu arendaja ehk juhtub sama, mis Skandinaavia 1990ndate kriisi järel. Arendajad saavad olema suuremad ehitusfirmad. Teatud nišitoodetele jäävad arendajad alles, aga marginaalid tõmbavad selgelt kokku. Ehitushind on tulnud püstloodis alla, aga täna on juba esimesi märke ehitushinna väikesest kallinemisest. Pikas perspektiivis arendaja vahel olemiseks marginaali enam ei jätku.

Teine „kaigas“ on ju ka pangad ja raskemad laenutingimused.

Kui vaadata eelmise aasta pangandusstatistikat, siis on selgelt näha, et Nordeat huvitab turuosa kasv ja teisi selle ära andmine. Nordea kui suurim Skandinaavia pank võib lähiaastatel tõusta Eestis teiseks pangaks. Sellest hoolimata on need laenutingimused, võrreldes buumiajaga, oluliselt erinevad. Rääkides omakapitali nõudest näiteks. Euribor on küll madal ja võib inimestes tekitada vale arusaamise, et kõik oleks justkui väga odav. Kuid inimesed on kartlikud ja teevad otsuseid praegu läbimõeldumalt. Pole enam seda suhtumist et – mul on homseks vaja uut maja, sest naabrimehel juba on!

Kui selle aasta lõikes peaksime jääma eluasemelaenude jäägimuutusega nulli, siis see on väga hea tulemus. Ise ma siiski seda väga ei usu. Kuid laenude mahamaksmine, see saadab meid veel mitmed järgmised aastad nii eraisikute kui ettevõtete tasandil.

Üks asi, mida valitsus armastab rääkida, et meil on Euroopa väikseim riigivõlakoormus, Samas kui vaadata riigi võlga erasektoriga kokku, oleme meie Ida-Euroopa üks rohkem võlgu olevaid riike. Ja seda just tänu erasektori suurele võlakoormusele. Ning tänu erasektori „pidutsemisele“ õnnestus riigisektoril korjata palju makse. Hea on, et riik ei läinud  „pidutsemisega“ kaasa, ning ei asunud riigivõlakoormat omalt poolt veelgi suurendama. Täna räägitakse vaid riigi võlakoormusest, kuid me peaksime rääkima riik pluss erasektor ehk kogu välisvõla positsioonist kokku. Kahjuks see pole number, mis meid Euroopas väga heas valguses näitaks.

Buum kihutas turul lõpuks osad kinnisvaraettevõtted pankrotti, mõned ühinesid. Kas buumiaeg mõjus puhastavalt?

Palgad kasvasid, majandus kasvas, tuleviku kindlus oli suur ja paljud seisid n-ö ühel joonel. Kuid sellest kriisist peaks ikka rohkem järeldama. Ma ei saa näiteks aru, miks Eestis on kinnisvaramaaklertegevus litsentseerimata. See on oluline otsus inimeste jaoks. Kuidas saavad sellel turul tegutseda kõik? Me võime kõik minna maakleriks, aga ostja meie taseme puudust ju ei tea. Saksamaal on see tegevus tugevalt reglementeeritud. Maakler pole lihtsalt aus inimene, vaid on ka vastava koolituse saanud ning litsentseeritud

Kas euro tulek võib kinnisvaraturule hoo sisse lükata?

Nii ja naa. Tehniliselt võttes on euro meil käibel olnud juba alates 1999. aastast. Meie kurss on fikseeritud. Kinnisvaraanalüütikud, kes räägivad euro tohutult positiivsest mõjust, jätavad rääkimata selle osa, mis on majanduses toimunud selleks, et neid kriteeriume täita. Olen peaministriga nõus, kes räägib, et neid asju oleks pidanud tegema ka ilma eurota. Aga tööpuudus, palkade kukkumine.

Puhtalt valuuta välja vahetamisest mingi spekulatiivne huvi kindlasti kasvab, kui me räägime elukondlikust kinnisvarast, aga spekulant on selline loom, et tal on vaja lõpptarbijat. Kui ma ostan täna näiteks mingi vara, hoian seda, see kallineb ja alles siis saan selle lõpptarbijale maha müüa. Kuid kui vaadata hetkel laenuvõimelisi inimesi, siis kui nad buumiajal ei võtnud laenu, miks nad praegu peaksid võtma ja kinnisvara soetama? Tegemist on palju konservatiivsema seltskonnaga. Elukondlikus kinnisvaras võivad soomlased siin kortereid osta, kuid et see turgu oluliselt pööraks, seda ma väga ei usu.

Ei tulegi välisinvestoreid suurte rahaämbritega?

Neid välisinvestoreid käib siin niigi. Nad maanduvad Tallinnas arusaamisega, et siin on kõik väga odav, põhi on saavutatud ja siit saab odavat kinnisvara. Siis nad käivad siin kesklinna tuntumad hooned läbi, vaatavad, mida müüakse ja veenduvad, et nii ei ole. Kõik tahaksid ju osta Viru Keskust või City Plazat üle 10%se tootlikkuse ja kõrge vakantsusega. Aga me kõik teame, et neid hooneid sellisel tootluse tasemel ei müüda. Siis need investorid lähevad lennuki peale tagasi ja sõidavad Kesk- või Ida-Euroopasse, kus turg on likviidsem ja valikuid rohkem.

Kui me korra euro ära unustame ja katsume leida peale eurot kinnisvaraturu oluliseks kasvuks tegureid, siis neid liiga palju just ei ole.

Majandusele tervikuna loob euro tulek jällegi ju n-ö kvaliteedimärgi?

See on õige, ainult kinnisvaraturule eraldi mõjumise osas ma oleksin ettevaatlik. Aga see, et nüüd on Skandinaavia ettevõtetel kadunud ära hirm devalveerimise ees – see võib tuua siia rohkem investeeringuid, aidata luua uusi töökohti, mis omakorda võib käima tõmmata ka kinnisvaraturu. Laiemalt tahaksin öelda, et me peaksime Eestis rohkem alltöövõttu väärtustama. Eesti majanduse pikaajalise edukuse osas on väga oluline, et eestlased saaksid töötada rahvusvaheliste ettevõtete tarneahelas. Sellest tuleb tarkus, töövõtted ja asjalikumad inimesed teevad seejärel oma firma.

Peame aru saama, et 1990ndate alguses alustasime me kapitalistliku maailma toiteahela kõige madalamalt tasemel. 20 aastaga jõuda tippu on ebareaalne ning see, mida on suudetud 20 aastaga saavutada, on väga muljetavaldav. Samas areneda ei saa, jättes teatud arenguetappe vahele – täna me oleme Skandinaavia allhankijad.

Mida saaksid riik ja ettevõtjad teha, et majandusmootorit käima tõmmata?

Tihti tõmmatakse paralleele Soome kriisiga, sest see on meile ajaliselt ja geograafiliselt lähedal. Kui seal kriis juhtus, siis oli see paljuski tingitud Nõukogude Liidu kokkukukkumisest, aga seda toetas tugevalt maailmamajanduse kasv. Täna maailmamajanduse kasvu tegelikult ju ei ole. Paberi peal on, aga see on tulnud tänu pretsedenditule riikide sekkumisele. Ükskõik, kuidas neid programme nimetada. Eesti on teinud rehepappi, me pole väikese riigina pidanud seda tegema… Kui soomlased või rootslased või sakslased oma majandusse raha sisse pumpavad, siis meie allhanked sellega ju ka võidavad.

Eesti ettevõtjad ja riik on kulude kärpimise seisukohast teinud väga palju. Kõik, mis on siin võimalik, on mõeldamatu kuskil Lõuna-Euroopas. Ettevõtjate seisukohast – me oleme kõik nii nanoettevõtjad, võrreldes Skandinaavia suuremate ettevõtjatega. Kõik on pidanud ise hakkama saama. Oluline on see, et kriisis oli alguses palju eitust, siis elati šokilaine üle ja siis hakati tööle. Ja seda kõikides sektorites. Mida oleks saanud oluliselt paremini teha? Palju asju on ka loomuomadustes kinni. Eestlane on halb müügiinimene ja seda kahe tunniga kampaaniakorras juba ei muuda. Seda peab järjepidevalt arendama.

Analüütikud räägivad majanduse taastumisest aasta lõpus, osad ettevõtjad palkade tõstmisest. On see pelgalt ilus jutt?

See on tore jutt.  On ju ka ehituses inimesi, keda see kriis on vähe mõjutanud. On selgelt grupp inimesi, kellel on kogu aeg tööd. Siis on teised, kellel on ettevõtted pankrotti läinud. Ma siiski arvan, et palgatasemetes me läksime väga kõrgele ja peame sellest igal tasandil nüüd aru andma. Ka siin tuleb otsida uut normaaltaset. See, mis täna on toimunud sektorite lõikes, on muidugi erinev, aga see on tervendav.

2008. aasta kevadel kirjutasin Äripäevas, et „Kinnitage rihmad, kinnisvaraturg maandub raskelt!“. Siis ma sain palju kriitikat turuosaliste käest, et olen liiga pessimistlik. Tagantjärele vaadates läks tegelikult palju hullemini, kui ma ootasin. Ma oma natuurilt pole kõige optimistlikum tüüp, nii et ma manitseks kõiki teatud vaoshoitusele.

Milles seisneb koostöö Kristjan Lepikuga?Tahame EfTEN Capitali alt esialgu turule tuua kaks finantsturgude fondi, mis investeerivad globaalsetel väärtpaberiturgudel. Kinnisvara on oma iseloomult ebalikviidne, eriti arvestades meie riigi väiksust. See on ka põhjus, miks suured investorite hordid ei leia oma rahale siin rakendust. Meie oleme varavalitsejad, selleks tahame luua likviidse investeerimisüksuse ja seda me Kristjani vedamisel täna ka teeme. Hetkel tegeleme dokumentatsiooniga. Plaanime alguses tuua turule kaks fondi, üks investeerib rohkem indeksitesse ja seega makropilti ning teine investeerib üksikaktsiatesse. Kuu-kahe pärast saame öelda rohkem. Tahame luua varahaldusbutiiki, me ei hakka iial võistlema suurte pankade varahaldustega. Mina ise olen ja jään kinnisvarainimeseks.

Kas EfTEN võiks hakata tegelema ka elukondliku kinnisvaraga?

Oleme seda arutanud ja arvutanud, kuid Eestis pole elukondliku kinnisvara osas võimalik teha institutsionaalset üüriportfelli nagu näiteks Skandinaavias, Saksamaal. Rahavoo tootlikkus on selleks liiga madal. Kinnisvara osas ma usun, et me jääme truuks ärikinnisvarale, aga me võime võtta rohkem arendusriski, sisenedes projektidesse, mis pole veel valmis.

Kas lotot mängite?

Lotot ma ei mängi. Austan matemaatikat ja tean ühte teist erinevatest tõenäosustest. Teame seda, et kui lotot ei mängi on võitmise tõenäosus 0. Samas teame ka seda, et kui mängid, pole see tõenäosus just palju suurem.