Kinnisvarakriis alles jõuab rikasteni

Viimastel kuudel on nii mõnigi analüütik avaldanud arvamust, et kinnisvarahinnad on lõppude lõpuks Ameerikas stabiliseerumas, kuid tegelikkuses oleneb kõik sellest, kuidas olukorrale läheneda.

Tõepoolest, nii mõneski osariigis on madala ja keskmise hinnaklassiga kinnisvara odavnemine kas täielikult või osaliselt pidurdunud. Inimeste varade väärtus ei lange, tarbijakulutused üha tõusevad ning nii see kriis mööduski. Paraku ei ole aga kõik nii roosiline, kui see esmapilgul näida võib – heites pilgu kalli hinnaklassiga kinnisvarahindadele, siis olukord on kesisest kesisem ning tõeline kriis võib seal alles ukselävel oodata.

Lihtsa võrdluse võime teha näiteks Chicago äärelinnade Schaumburgi ja Kenilworthi vahel. 2007. aastal oli Schaumburgi elanike mediaanpalk $65,000 aastas ning juunis kerkis kinnisvara müük y-o-y baasil kogunisti 41%. Vaid 25 miili eemal paiknevas Kenilworthis, kus elanike mediaanpalgaks on ligi $230,000, on kinnisvaramüük aga tohutult langenud. Turul pakutakse 65 elamut, kuid käesoleval aastal on müüa õnnestunud vaid 13 kinnisvaraobjekti – selle tulemusena on kinnisvarahinnad Kenilworthis kukkunud 2002. aasta tasemele. USA valitsus on alates kriisi alguspäevilt püüdnud leida lahendust vabalanguses olnud kinnisvarasektori probleemidele, mistõttu võetigi vastu seadus, mis aitab esmakordselt kinnisvaralaenu taotlevatel inimestel säästa maksukulusid kuni $8,000 väärtuses. Tänu Federal Housing Administrationile on ka kohese sissemaksu protsent langetatud 3.5-le. Selline lähenemine on parandanud aga omakorda pangandussektori ettevõtete situatsiooni – pangad konfiskeerisid laenude katteks maju, kuid nende müügi pealt teeniti meeletuid kahjumeid.

Kahjuks on igal asjal kaks tahku ning kinnisvara ei ole mingi erand. Eelpool on küll räägitud keskmise sissetulekutega kodanikest, kuid USA seadused ei tee elu kübetki kergemaks rikastele ameeriklastele. Kahjuks ei kehti $8,000-line maksusoodustus inimestele, kelle palk on suurem kui $75,000 aastas. Niisamuti on madalate hüpoteeklaenude intressimääradega – kui laenusuurus ületab $417,000 piiri, siis peavad kinnisvarahuvilised maksma kõrgemat intressimäära (v.a. mõningates regioonides Hawaiil, Californias, New Yorkis ja Washington D.C.s, kus piirmäär on tõstetud $727,750-le). Hüpoteeklaenud, mis ületavad piirmäära, kutsutakse „jumbo“ hüpoteeklaenudeks ning nende 30 aasta intressimäär on 5.42% asemel 6.33%. Samuti on sissemaksuks nõutav summa oluliselt kopsakam ehk 20-30% kinnisvaraobjekti koguhinnast.