Demograafilised protsessid mõjutavad kinnisvaraturgu

Rahvastiku arvu muutust linnaregioonides kirjeldatakse nelja faasi kaudu, milleks on linnastumine, eeslinnastumine, vastulinnastumine ja taaslinnastumine.

Nõukogude perioodi tulemusena elas 1989. aastal linnades 71% Eesti elanikest, mis on loogiline tulem toimunud industraliseerimisele ning sisserändele Tallinna ja Ida-Virumaa tööstuslinnadesse. Seega oli linnastumise tase väga kõrge, mistõttu polegi ehk üllatav, et osaliselt tänu majanduse ja kinnisvaraturu kollapsile oleme sisuliselt paarikümne aastaga läbinud kõik rahvastiku arvu muutuste faasid.

Eeslinnastumise laialdane levik toimus Eestis 1990-ndatel, mil üha rohkem inimesi hakkas kolima nn keskuslinnadest lähialadele. Keskuslinnades (Tallinn, Tartu, Narva, Pärnu) rahvastiku arv langes, samas kui lähialadel tõusis. Näiteks Tallinna külje all asuvad Viimsi, Rae, Harku ja Saue vald kasvatasid oma elanikkonda ja maksumaksjate baasi korralikult. Just nendesse piirkondadesse hakkasid kerkima uued elamurajoonid, kuhu keskklass soetas uusi elamispindu sama agaralt nagu veidi varem liituti nähtusega, mille nimeks oli SAT-televisioon.

Üheks suurimaks teerajajaks oli 90-ndate teisel poolel Veskimöldre elamurajoon Nõmme serval, kuhu 72 hektarilisele maalahmakale toodi elama hulgaliselt urbaniseerunud pealinna kodanikke. Sellele järgnes juba väga aktiivne suurte ja standardsete elamurajoonide ehitamine keskuslinnade lähivaldades. Kuna kinnisvaraturg pöörles pidurdamatult, siis järgmises arengufaasis kolisid inimesed ka eeslinnadest veelgi kaugemale ja toimus vastulinnastumine. Ühelt poolt oli selle põhjuseks linnastumisest tüdinenud inimeste soov mitmekesisema ja hõredamalt asustatud elamiskeskkonna järgi, aga teisalt uue kodu soetamist võimaldanud ülisoodsad laenutingimused.

Pärast kinnisvaraturu krahhi on vaikselt hakanud toimuma taaslinnastumine, sest tõehetk „elust looduse rüpes“ oli paljude inimeste jaoks valus – suured transpordikulud, nõrk infrastruktuur, piiratud võimalused ajaveetmiseks, kohalike omavalitsuste nõrkus oma kohustuste täitmisel alates lumepuhastusest jms. On selgunud kurb tõsiasi, et meie regionaalne areng on ebaühtlane ja inimeste unistused ei haaku kõige paremini nende tegeliku elukorralduse või võimalustega. Seega on ring peale tehtud ja paslik küsida, et mis saab edasi?

Lühike vastus oleks, et ilmselt oleme minemas uuele ringile, kusjuures taaslinnastumisele ei julgeks pikas perspektiivis panuseid teha. Ühelt poolt on selge, et jätkub haritud, eriala omandanud ja oskustega noorte kolimine suurematesse linnadesse, eelkõige Tallinna. Seevastu vananeva elanikkonnaga riigi suurima sotsiaalse grupi – toimekad memmed ja taadid – eelistuseks on veeta vanaduspõlv pigem keskuslinnadest kaugemal.

Lisaks hakkab kogu maailmas maaga kitsas käes olema, sest planeedi rahvaarv kasvab jõudsalt ja eriti Aasia suunast tulevad inimesed hakkavad otsima vaba maa olemasolu, sh Põhjamaades. Esimeste Jaapani külakeste rajamine Eestis on alles algus sellele, mis meid järgmisel 50 aastal ees ootab. Meil on väga palju tühja maad, mis täidetakse aja jooksul mitte uute põllumajanduslike kolhoosidega, vaid teenindussektoris töötavate inimestega, kes on sõltumatud töökoha asukohast ja kelle nahavärv ei ole ainult valge.

Elamine tihedalt asustatud plokkmajades on asendunud aastakümnete pärast oluliselt hajutatuma asustusmustriga. Seda viimast mitte seepärast, et majad kokku kukkuvad, vaid inimeste eelistused muutuvad. Kuskilt Marsi servalt vaadates kujutab Eesti territoorium 50 aasta pärast ühte ilusat hajalinna, mis täna oleks sarnane mõnele Madalmaade riigile.