Gert Jostov: büroopinnad koonduvad ärilinnakutesse

Tallinnas on pool miljonit ruutmeetrit büroopinda, millest viiendikul ulub tuul. Maaklerid räägivad omanikele, milliseid jõupingutusi nad on teinud, et need pinnad välja rentida. Aga 100 000 tühjal ruutmeetril on täitumislootust vähestel. See, et pind on soodne, et aita täna enam kedagi. Büroo peab olema lihtsalt kohas, mis aitab – eriti peaga töötamise puhul – äri teha.

Kuna suur osa tänasest vabast ärikinnisvarast seda ülesannet ei täida, võib ennustada, et osa jääbki tühjaks ja asemele tuleb ehitada uued kaasaegsed büroohooned. Sakala keskuse lammutamine võis arhitektuuriajalooliselt tunduda ebaõige, kuid funktsionaalsuselt oli vana hoone oma asukohta sobimatu ja teda ei olnud võimalik ka millekski Solarise keskuse sarnaseks kujundada.

Täita 20 protsenti vaba kontoripinda rentnikega oleks ka tänasel päeval lihtne ülesanne, kui tegemist oleks läbimõeldud pindadega. Aga enamasti ei ole, eriti vanemates hoonetes olevate ruumide puhul. Palju kasutut koridoripinda, keerulise ja ebaefektiivse planeeringuga ruumid jne. Buumi ajal oli sobivate äripindade põud, hinnad aeti sellest tulenevalt kosmilisteks ning A-klassi bürooruumid olid paljudele traditsioonilistele ärivaldkondadele mõttetult kallid. Nüüd saab tipp-büroo normaalse hinnaga. Ja seda klient eeldabki.

Vaatamata suurele vakantsusele võiks Tallinnas büroopindu olla senisest kordades enam, kui võrrelda meid nt Põhjamaadega. Aga mitte lihtsalt büroopindu, vaid intelligentseid – selliseid, kus lisaks betoonile ja klaasile on olemas ka kõik ettevõtetele vajalikud lisateenused.

Väga hea büroopind ei tähenda täna enam lihtsalt modernset büroohoonet, mis on arhitektuurselt hea lahendusega ning heas asukohas, vaid seda, et ümbritsev keskkond annab ettevõttele võimaluse suhelda oma valdkonna liidrite, koostööpartnerite ja klientidega ning aitab tal ka oluliselt kiiremini kasvada.

Tühjaks kipuvad jääma ka odavamad vanad hooned, sest väga olulisele kohale on tõusnud tööaega säästev keskkond. Kaubanduspindade puhul on selle kinnituseks Rocca al Mare Keskuse edu – kus on, sinna tuleb juurde ja kus ei ole, sealt võetakse ära seegi, mis seal on. Kinnisvaraarenduste eesmärk peab olema luua ettevõtluskiirendi, kus on koos kontaktid, asutamis-, finants- ja juriidiline abi ning ka kliendid.

Vanemate pindade poolt on seni rääkinud hind, kuid neis paljudes on rajamata isegi korralikud kommunikatsioonid. Kasvav ja arenev ettevõte vajab pinda, mille sisemist struktuuri saab muuta – vaheseinte abil ruume ümber liigendada, vajadusel luua juurde koosolekuruume või hoopis töökohti. Vanu maju, mis seda ei võimalda, hooneid, mis on täis koridore ja kandvaid siseseinu, hakatakse meilgi Ameerika eeskujul lammutama.

Probleem on ettevõtluskeskkonna väga kiires muutumises. Need, kes mäletavad eelmise buumi kõrghetke 1997. aastal, teavad, et tsükkel kestis vaid 10 aastat ning kogu Eesti iseseisvusaja jooksul on toimunud kiire üles ja alla pendeldamine. Täna on vaja 3 töötajat, siis 8, siis 15, 20 ja siis 10 ja jälle 3. Kogu aeg ei jõua aga kolida, see on väga kulukas.

Eelnevast tulenevalt ei ole ka praegu edasipüüdlikke ettevõtteid väga hästi võimalik kuskile majutada ning seepärast tuleb hakata taas ehitama. Stockholmis on elaniku kohta vastavalt 8,1 ja Helsingis 6,4 ruutmeetrit büroopinda. Tallinna tänane 1,1 ruutmeetrit ühe elaniku kohta võiks neljakordse kasvuni jõuda küll. Meie kontoripinnad võiks katta kuni paar miljonit ruutmeetrit ja mahutada 160 000 töötajat.

Büroopindade nõudlus on kinni majanduse struktuuris, selles, kas toodame piltlikult öeldes kõrvade vahel või käte ja jalgadega. Majanduslanguse tingimustes on palju räägitud kutseharidusest, mis tagab alati kindla töökoha, samas tagamaks edu majanduses, peame me tuginema just kõrgelt haritud nutikatele inimestele, kes suudavad lisaväärtust toota ka kontorilaua taga. Stockholmi ja Helsingi kõrgem büroopindade kontsentratsioon näitab, kus neil raha tekib. Ajudes. Esimesed märgid on näha ka Eestis: matemaatikaeksam kogub keskkoolilõpetajate seas populaarsust, kasvanud on huvi loodus- ja täppisteaduste erialade vastu.

Suurem osa alustavaid ja ka juba toimivaid ettevõtteid on väikesed ega vaja suuri kontoriruume, mistõttu on kõige populaarsemad kuni 100 ruutmeetri suurused büroopinnad. Eesti keskmise suurusega firmas töötab 15 inimest, kuid keskmisi ja suuremaid on vähem kui väikeseid. Euroopa keskmise ettevõtte suurus on vaid 7 töötajat.

Ärikeskkonna tähtsust näitab asjaolu, et Ülemiste Citysse on koondunud 50 infotehnoloogiavaldkonna ettevõtet. Nende ettevõtete koostööst on sündinud Eesti IKT Demokeskus, mis koondab endas kohalike info- ja kommunikatsioonitehnoloogia ettevõtete edulugudest parimaid, käegakatsutavamaid.

Sellise IT-klastri loomisel on olnud üks idee – luua toimiv IT-kogukond, mida võiks võrrelda elava organismiga. Kuivõrd Eesti IT-kogukond on väga väike, tuleb teha koostööd, tegutseda ühise eesmärgi nimel.

Selline koostöö ei ole tähtis üksnes info- ja kommunikatsioonitehnoloogia valdkonnas, vaid ka teistes valdkondades. Minu ennustus on, et Tallinn on teel ärilinnakute kujunemisele. Tootmis- ja logistikafirmad koonduvad linnaäärsete magistraalide ümber, finantssektor kesklinna (nagu London City) jne. Üksikud hulkuvad büroohoonehundid kaugele jõua. Ja need, mis on ajale jalgu jäänud, näevad varem või hiljem buldooserit.