Miks ei tasu ehitada üürimaju?

Paigutasime selle - keskmiste ehk 55 ruutmeetriste korteritega - võimaliku maja Lasnamäele ja arvutasime kui palju maa, trassid, ehitus ning projektijuhtimine, omanikujärelevalve, maksud jms kokku maksaks.

Saime tulemuseks kogukuluks 1380 eurot ruutmeetrist, milles ei ole sees finantseerimiskulu. Kui tõstaks sama maja teise kohta - Haaberstisse või Viljandisse -, muutuks hind vaid maa maksumuse võrra. Ülejäänud kulud on samad.

Puhas ehitushind moodustab sellest summast veidi üle poole. Maa koos liitumistega 15%, käibemaks annab enamvähem sama suurusjärgu ja ülejäänu moodustavad arendusega kaasnevad kulud, mis on suhteliselt väikesed. Sellest ka mõttekohad, kuhu tuleks tähelepanu pöörata, kui tahta üürimaju kättesaadavamaks muuta.

Raha tilgub tagasi. Üürimajade rajamise probleem peitub rahavajaduses. Eelkõige selles, et tegemist on väga pikaajalise investeeringuga. Näiteks konkreetsesse projekti arendaja poolt 2,4 miljonit eurot omafinantseeringut sisse pannes tekib küsimus, millal selle tagasi teenib. Vastus on lihtne - alles siis, kui selle maja müün. Konkreetsel juhul oli finantsplaan 25 aastaks ehk isegi pensionisambana see ei kvalifitseeru.

Teine, võib-olla isegi kõige suurem probleem üürimajade mittetegemisele on, et sellist projekti ei finantseeriks keegi. Isegi kui arenduse omakapitali osa rahastaks investor, kes ei ootagi suurt tootlust ja on nõus 25 aastat ootama. Selle maja kohta käivate arvutustega ükskõik millisesse Eesti panka minnes, saadab pankur poole tunniga eitava vastuse. Kattekordaja on nii madal, et igakuised üüritulud ei kata ära laenumakseid.

Elukondliku üürimaja äriplaani üks väga nõrk koht on diskrimineeriv käibemaks. Sisuliselt peab arendaja riiki väga pika aja ning väga suurte summadega krediteerima. Täpselt samasuguse, aga äriotstarbelise kinnisvara puhul seda probleemi ei ole.

Ärikinnisvara toodab palju enam tagasi. Kolmas asi on tootlus. Sellise maja puhul ulatub investeeritud kapitali tootlikkus 4% ja omakapitali tootlikkus 9%ni, mis võib kõlada hästi väga stabiilsel ja likviidsel turul, kuid meie regioonis on need tegelikult väga madalad näitajad. Alternatiivid on mitu korda kõrgemad.

Mis on alternatiivid investorile? Võimalik on raha panka panna ja selle seal hoidmisel peale maksta, sest inflatsioon ületab intresse. Tootlikkuselt järgmine võimalus on ehitada seesama üürimaja. Sellest parem plaan on panna raha näiteks Efteni kinnisvarafondi, mis investeerib selle eelkõige ärikinnisvarasse, mis annab omakapitalitootluseks 16%. Veel parem plaan on aga teha lihtsalt üks tore kortermaja arendusprojekt, millega teenime omakapitali pealt 25-35%. Kui nii vaadata, siis polegi võimalik oma raha kuskile üürimajja paigutada. Lisaks on uuest ja kvaliteetsest üürimajast saadav tootlus täna väiksem kui järelturult korteri kaupa ostval väikeinvestoril, kes hoiab nii sisenemiskulud madalal.

Seadused tuleb kohendada. Eraldi väga suur probleemide valdkond on üürisuhteid puudutav seadusandlus, mis on pärit omandireformi ajast ning seega tugevalt üürniku poole kaldu. Ettenägematute lõpptulemustega üürivaidlustega kaasnevaid riske on raske  eelarvestada.

Mis siis tegema peaks? Era- ja avalik sektor võiks teha koostööd. Näiteks võiks avalik sektor võtta eeskuju Soomest, kus kohalik omavalitsus arendab välja taristu ja annab maa hoonestusõigusega arendaja kasutusse tingimusel, et sinna rajatakse üürikorterid.

Arendajale enne tulud, siis kulud. Maad ei peaks loovutama tasuta, vaid hoonestusõiguse tasudega saab lükata kulud sellesse perioodi, mil hakkavad tekkima tulud. Täna pean arendajana kulud ära tegema, mis tõstab ka mu finantseerimiskulusid. Selle asemel võiksin kohalikule omavalitsusele maksta maa ja taristu eest siis, kui saan need kulud sisse kasseerida üürnikult. See lahendaks ära rahavoo küsimuse 15% ulatuses arenduse eelarvest.

Ca 15-20% ulatuses lahendaks rahavoo küsimuse ära diskrimineeriva käibemaksu kaotamine. Täna pole võimalik elukondlikule üürile lisada käibemaksu, mistõttu ei saa ka sisendkäibemaksu riigilt tagasi küsida.

Ja loomulikult õigusliku regulatsiooni muutmine. Seni kuni kehtib tänane üürisuhete regulatsioon, jätkavad nii üürileandjad kui üürnikud "tõlgenduste" vahel laveerimist ning sisuliselt kõik tegelevad seaduse rikkumisega. Aga stabiilset äri selliselt üles ei ehita.

Üüriturg hoiaks mullistused. Kui need asjad ära lahendada, tekiks avalikul sektoril võimalus üürituru reguleerimises kaasa rääkimiseks nagu näiteks Soomes. Lisaks tekiks stabiilne üürivoog, mis võimaldab elukondlikku kinnisvara hinnata rahavoo põhiselt. Täna hinnatakse ainult võrreldavate tehingute alusel - kus parasjagu emotsioonid lakke krutivad, seal hinnad tõusevad, laenud suurenevad, järgmise kriisi ajal pisarad voolavad. Samas kui ärikinnisvara hinnatakse vastavalt rahavoole.

Suutes sama teha elukondlikku kinnisvara puhul ja rahavoog oleks avaliku ja erasektori vahel paika pandud, muutuks kinnisvaraturg oluliselt stabiilsemaks. Kui võrdleme kinnisvaraturu muutumist ajateljel graafikuna siin ja sealpool Soome lahte, siis siinpool näeme kardiogrammi laadset kõikumist, kuid Soomes on üles-alla liikumised oluliselt sujuvamad. Võib-olla saaksime oma väikese üürituru korda tegemisega ära hoida hoopis suuremaid probleeme

-----------------------------

Kommentaar ilmub 13. mail ilmuvas Äripäeva kuukirjas Kinnisvara. Lisaks saab ajakirjast lugeda, miks ei ehita arendajad kõige säästlikumaid kortereid, kuidas äripindade omanikud ja kasutajad pinnalt maksimaalset püüavad välja võtta ning mis mõjud toovad maaturule kallinevad korterid ja üürihinnad.