Kas korteri väljaüürimine tasub ära?

Mõni aeg tagasi tegin väikese mõtteharjutuse. Võrdlesin Tallinna korterite tehinguhindu ning City24 portaalis olevaid üürikorterite pakkumisi. Korrigeerisin üüripakkumisi keskmise kauplemisvõimalusega (-10%) ning sain tulemuseks, et sõltuvalt linnaosast on üürikorterite poolt omanikule pakutav tootlus (ROI – tulu vs vara väärtus) 5,4-7,6%. Seejuures andis madalaima tootluse kesklinn ning kõrgeima Pirita linnaosa. Arvestades seda, et kogu mahust moodustavad kesklinna üüritehingud väga suure osa, siis võime üldjuhul rääkida ca 6%-lisest keskmisest tootlusest.

Aga sellest teadmisest on veel vähe ning ajasin asja veidi keerulisemaks. Kohaldasin tavapäraseid eluasemelaenu tingimusi (omafinantseering, intressimäär jms) ning sain omakapitali (ROE) tootluseks ca 12%. Hoopis parem juba. Kui nüüd sellele lisada vara väärtuse potentsiaalne kasv (läbi järgmise majandustsükli võiks see Eestis kujuneda 4-7%), siis on tulemus suhteliselt kiire käibega kinnisvaraga seotud küllaltki madala riskisuse tõttu ikkagi väga hea. Eriti neile, kellele kinnisvarainvesteering on vaid kõrvaltegevus.

Milliseks võiks kujuneda vara väärtuse kasvu mõju üürikorterite tootlusele? Ma ei kavatse unustada hiljutist valusat kukkumist kinnisvaraturul, kuid tuleviku suhtes ma pessimist ei ole. Kui vaadata meie viimase 10 aasta majanduskasvu, siis saame (isegi viimase kahe aasta langust arvestades) keskmiseks tulemuseks väga suure kasvunumbri.

Eesti majanduse konvergents ülejäänud Euroopa, eelkõige aga Skandinaavia, majandusega jätkub, mistõttu on meie väike maanurk ka paljudel järgnevatel aastatel üks kiireima majanduskasvuga kohti sellel kontinendil. Kinnisvaraturg ning ülejäänud majandus on omavahel tugevas seoses, mistõttu kandub üldine kasv suhteliselt kiiresti ka kinnisvarahindadesse. Kuid tasub olla ettevaatlik ning arvestada, et möödunud langusperiood paiskas korterihinnad ca 4-5 aastat tagasi. Kindlasti ei ole mõtet ka tulevikus unistada 10-aastasest hindade kasvufaasist.

Eelneva jutu kokkuvõte võiks olla siiski suhteliselt lihtne – üürikorterite opereerimisega on võimalik Tallinnas (ja kindlasti ka Tartus ning Pärnus) teenida oma rahale mõistlikku tootlust. Aga edu eelduseks on hea (hinnakasvu potentsiaaliga) objekti valik ning mõistliku finantsvõimenduse kasutamine.