Kas koormavast lepingust saab lahti? 

Lepinguõiguses kehtib põhimõte, mille kohaselt on leping pooltele täitmiseks kohustuslik (pacta sunt servanda). Ettenägematud ja erandlikud majanduslikud, poliitilised või sotsiaalsed sündmused võivad siiski olla aluseks sõlmitud lepingu muutmiseks või hoopis lepingust taganemiseks. Sellise lepingupoole käitumisvõimaluse näeb ette võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § -s 97 sätestatud lepinguliste kohustuste vahekorra muutumise regulatsioon.

Millal saab tugineda kohustuste vahekorra muutumisele ja mida saab nõuda ?

Eelnimetatud seadussättele tuginemiseks peavad olema täidetud alljärgnevad eeldused:

• lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud on muutunud pärast lepingu sõlmimist;

• lepinguliste kohustuste vahekord on muutunud oluliselt ühe poole kahjuks kas  kohustuste täitmise kulude olulise suurenemise või teiselt lepingupoolelt saadava väärtuse olulise vähenemise tõttu;

• kahjustatud lepingupool ei saanud asjaolude muutumist mõistlikult ette näha ega asjaolude muutumist mõjutada;

• asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud lepingupool;

• kahjustatud lepingupool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel.

Kui on täidetud kõik eelpoolnimetatud eeldused siis lepingupool saab kas:

• nõuda teiselt lepingupoolelt lepingu muutmist poolte kohustuste esialgse vahekorra taastamiseks või

• kui lepingu muutmine ei ole võimalik või see oleks teise lepingupoole suhtes ebamõistlik, siis lepingust taganeda (kestvuslepingu üles öelda).

Esmapilgul tundub kõik väga lihtne olevat. Justkui igasugusest majanduslikult liigselt koormavaks muutunud lepingust saaks taganeda väites, et lepingu aluseks olnud asjaolud muutusid pärast lepingu sõlmimist. VÕS § 97 muutus eriti aktuaalseks seoses ülemaailmse majandus- ja finantskriisiga ning sellega kaasneva töötuse ja ettevõtete pankrottide arvu kasvuga, kinnisvara hindade olulise langusega, finantseerimistingimuste karmistumisega ning erinevate toorainete hindade olulise kõikumisega.

Esimest korda jõudis Riigikohus VÕS § 97 regulatsiooni põhjalikuma analüüsini alles 26. oktoobril 2010.a lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10.

Mida Riigikohus arvab ?

Riigikohtus arutatava kohtuasja asjaolude kohaselt sõlmisid pooled 14. märtsil 2007.a kinnistu võlaõigusliku müügilepingu. Kinnistu ostuhinnaks oli 85 miljonit krooni. Lepingu sõlmimisel tasus ostja ostuhinnast 15 %, ülejäänud ostuhinna osa kohustus ostja tasuma asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks ehk hiljemalt 14. juuniks 2008.a.

4. juunil 2008.a esitas ostja müüjale avalduse müügilepingust taganemiseks, tuginedes VÕS §-le 97.

Ostja leidis, et lepingust taganemine on õigustatud tulenevalt järgmistest asjaoludest:

• krediidiasutused ei finantseeri muutunud majanduslikus olukorras enam detailplaneeringuteta kinnistute omandamist;

• lepingu sõlmimisel silmas peetud ehitusõiguse mahtu on võimalik kasutada vaid pooles ulatuses;

• kokkulepitud müügihind on kinnisvarahindade olulise languse tõttu kinnistu tegelikust turuhinnast oluliselt kõrgem, tegelik kinnistu turuhind on 30,8 miljonit krooni.

Riigikohus nõustus esimese ja teise astme kohtutega selles, et eelnimetatud asjaolud ei saa olla aluseks VÕS § 97 kohaldamiseks ja lepingust taganemiseks.

Eelkõige analüüsis Riigikohus „lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude“ tähendust. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab lugeda ainult selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka ei kuulu üldjuhul ühe lepingupoole ootused, kui need ei ole teisele poolele teatavaks tehtud ja teine pool ei ole neid teadmiseks võtnud või pidanud neid hea usu põhimõttest lähtuvalt teadma.

Seoses müügitehingu finantseerimisega leidis Riigikohus, et see on küsimus, mis on üldjuhul ainult ühe lepingupoole (praegu ostja) mõjusfääris. Ei ole tuvastatud poolte ühist soovi hõlmata lepingu finantseerimise tingimused lepingu sõlmimise aluseks olevate asjaolude hulka. Sellest tulenevalt ei saa VÕS § 97 selles osas kuuluda kohaldamisele.

Ka hoonestusõiguse maht ei saa kuuluda kolleegiumi arvates lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka, sest ehitusõiguse mahu kohta müügilepingus kokkulepped puuduvad. Tegemist on asjaoluga, mis ei olnud lepingu sõlmimise hetkel kindlalt teada ega olnud hõlmatud poolte ühisest tahtest ei lepingu ega lepingueelsete läbirääkimiste kohaselt.

Seoses kinnistu ostuhinna olulise langusega märkis Riigikohus, et kinnisasja väärtuse olulise muutumise korral on iseenesest võimalik VÕS §-i 97 kohaldada. Müügilepingu korral on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulgas üldjuhul poolte ühine arusaam sellest, et müüdava asja väärtus stabiilses majanduskeskkonnas oluliselt ei muutu. Sellele vaatamata, ei oma antud juhul kinnistu väärtuse oluline muutumine tähendust, kuna ostja majandus- ja kutsetegevus on seotud kinnisvara arendamisega ning kinnisvaraturg ja sellega seotud hinnatõusud ja -langused peaksid olema talle teada ning ka etteaimatavad.

Täiendavalt juhtis kolleegium tähelepanu sellele, et lepingust taganemine on erandlik abinõu ja seda saaks kasutada vaid piiratud juhtudel. VÕS § 97 annab kahjustatud lepingupoolele eelkõige õiguse nõuda lepingu muutmist. Teatud juhtudel on võimalik esitada kohe lepingust taganemise või lepingu ülesütlemise avaldus ja nõuda lepingu tagasitäitmist. Sellise avalduse esitamine on põhjendatud vaid sellisel juhul, kui lepingut ei ole objektiivselt võimalik muuta või kui teine lepingupool (antud juhul müüja) väidab, et lepingu muutmine on tema suhtes ebamõistlik.

Kuna antud juhul ei tuginenud ostja sellele, et lepingu muutmine oleks võimatu või lepingu muutmine oleks müüja suhtes ebamõistlik, ei saanud ostja lepingust taganeda.