Kohtulahend pani omavalitsuse omavolile piirid peale 

Riigikohtu 19.05.2010 otsusega haldusasjasnr 3-3-1-26-10 oleme taas kord astunud sammu õigusriigile lähemale. Viidatud otsusega sai loodetavasti lõpliku hinnangu mõnedes kohalikes omavalitsustes harrastatud arendajate ahistamine vahetult enne planeeringu kehtestamise otsustamist. 

Levinud praktika kohaselt püüdis Tallinna külje all asuv vald oma kohustusi arendajatele kaela määrida järgmise skeemi kohaselt:

1. arendaja taotletud detailplaneering algatati ilma pikema mõtlemiseta, kusjuures planeeringu koostamise rahastamine jäeti lepinguga arendaja kanda;2. koostatud planeeringu võttis vallavalitsus pikemata vastu ning see läbis avaliku väljapaneku;3. seaduse kohaselt oleks väljapaneku edukalt läbinud planeering tulnud nüüd kehtestada, kuid valla ilmselt poliitilise maiguga äriidee kohaselt esitati arendajale alles nüüd lepingu projekt pealkirjaga „Ehitusseaduse § 13* sätestatud kohustuse ülevõtmine“. Seejuures leidus projektis enamasti ka sääraseid nõudeid infrastruktuuri rajamiseks või finantseerimiseks, mis mitte kuidagi ei tulenenud EhS § 13 ja mis jäid enamasti koostatud detailplaneeringu alalt välja (nt lasteaia ehitus).

Kohtuotsus

Riigikohus leidis, et selline praktika on põhimõtteliselt ebaõige. Ehitusseaduse § 13 sätestatud kohaliku omavalitsuse tagamiskohustuse üleandmises on õiguspäraselt võimalik kokku leppida üksnes enne planeeringu algatamist, sest ainult nii on planeeringu koostamise taotlejal võimalik planeeringuga kaasnevaid kulutusi ette näha.

Kuigi Riigikohtu otsuses esitatud analüüsi kohaselt on valdadel laia kaalutlusõiguse kohaselt õigus siduda detailplaneeringuga ka selliseid infrastruktuuri objekte, mis iseenesest ei pruugi paikneda otseselt detailplaneeringuga hõlmatud maa-alal ega sisaldu EhS § 13 sätestatud kommunikatsioonide loetelus (avalikult kasutatava tee, üldkasutatav haljastuse, välisvalgustus ja vihmaveekanalisatsioon), peab ka selline kaalutlus olema teostatud ja leping arendajaga sõlmitud enne planeeringu koostamise algatamist.

Riigikohtu otsuse kohaselt tuleb niisiis enne planeeringu algatamise otsustamist kaaluda, missugused kulutused võivad planeeringuga vallale kaasneda ja nende kulutuste kandmises arendajaga kokku leppida enne planeeringu koostamisele asumist. Kui arendaja ei ole nõus kulutuste kandmises osalema, võib see olla põhjuseks DP algatamisest keeldumiseks, kui vallal omavahendeid kulude kandmiseks ei jätku.

Kui aga algatamise staadiumis ei ole kohalik omavalitsus ja arendaja kokkuleppele jõudnud ning vastavate kulutuste kandmist ei ole kohalik omavalitsus taotlejale edastatud kirjalikus seisukohas märkinud, siis on EhS §-s 13 märgitud tagamiskohustuse alusel vastavate tööde tegemine ja selle eest tasumine kohaliku omavalitsuse ülesanne.

Kohus leidis ka, et kui vald ehitusseaduse § 13 kohustuste üleandmises arendajaga kokku ei leppinud, võib planeeringu kehtestamata jätmine rahaliste vahendite puudumise põhjendusel ülekaaluka avaliku huvi tõttu olla mõnikord siiski õigustatud. See erakordne olukord saab aga eksisteerida üksnes juhul, kui detailplaneeringu algatamisel ei olnud vallal võimalik vastavaid kulutusi ette näha. Kehtestamata jätmise otsusest peavad sellised kaalutlused väga selgelt nähtuma. Planeeringu kehtestamata jätmisel peab vald arvestama võimalusega, et tal tuleb arendajale hüvitada planeeringu koostamisega kaasnenud kulud. 

Seda lahendit tuleb kindlasti tervitada, sest see peaks edaspidi välistama käesolevas artiklis kirjeldatud kohaliku omavoli. Artikli autor on seisukohal, et viidatud probleemi ei olekski üldse eksisteerinud, kui valla äriidee väljatöötaja oleks lähtunud oma tegevuses kohaliku omavalitsuse olemusest. Kohaliku omavalituse korralduse seaduse § 2 lg 1 kohaselt on kohalik omavalitsus nimelt põhiseaduses sätestatud omavalitsusüksuse - valla või linna - demokraatlikult moodustatud võimuorganite õigus, võime ja kohustus seaduste alusel iseseisvalt korraldada ja juhtida kohalikku elu, lähtudes valla- või linnaelanike õigustatud vajadustest ja huvidest ning arvestades valla või linna arengu iseärasusi.

______________________________

* Ehitusseaduse § 13 sätestatud normi kohaselt tagab detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti.