Tallinn-Tartu-Pärnu: kas tehingute arvu tõus on ajutine?

Järgnevalt on toodud järjekordne lühiülevaade Tallinna, Tartu ja Pärnu korteriturust. Ülevaates on võrreldud turu aktiivsust ehk tehingute arvu ning keskmise hinna dünaamikat. Graafikutele on lisatud lühikommentaar turu muutuste kohta. Korteriomanditehingute arv  Juunikuine Eesti korteriomanditehingute arv suurenes eelmise kuuga võrreldes 46 tehingu võrra ja jõudis 805 tehinguni. Seda isegi vaatamata juunis saabunud soojade ilmadega suvele ja pikkadele pühadele kuu lõpus. Tallinnas sõlmiti juunis 339 korteriomanditehingut, Tartus 74 ja Pärnus 31. Tehingute arv Tartus ja Pärnus on tähelepanuväärne - tegemist on viimase poole aasta tehingutearvu rekordiga vaatamata isegi sellele, et tegemist on suhteliselt tagasihoidlike näitajatega. Korteriomanditehingute arvu muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %  Kui kuude lõikes on korteriomanditehingute arv juunis tõusnud, siis aastataguse ajaga võrreldes on langused endiselt märkimisväärsed.

 Tallinna korteriomanditehingute arv oli juunis võrreldes aastataguse juuniga 39% võrra väiksem. Tartu ja Pärnu vastavad numbrid olid 45 ja 31%. Eesti korteriomanditehingute arv langes juuniks aasta baasil 34% ehk kolmandiku võrra. Ajutisest korteriomanditehingute arvu tõusust ei maksa veel otsida turu pöördumist. Ajutised keskmisest suuremad tõusud ja langused on tavapärane nähtus. Tehingute arv saab püsivalt tõusma hakata alles selle järel kui taastub tarbijate usaldus ja pangad hakkavad lahkemalt eluasemelaene väljastama. Tarbijate kindlustunne tänase seisuga olulise positiivsuse märgi all ei liigu. Pangadki suhtuvad laenuvõtjatesse endiselt üsnagi konservatiivselt.

 Korteriomanditehingute keskmine hind, kr/m2  Tehingute arv näitas juunis küll tõusu, kuid turu pöördumist veel toimunud ei ole. Seda kinnitab asjaolu, et korteriomanditehingute keskmine hind on endiselt olulises languses. Tallinna korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind oli juunis 13 311 krooni. Tartu keskmiseks ruutmeetrihinnaks kujunes 11 439 ja Pärnus 12 431. Oodatult langes kuude baasilt vaadatuna oluliselt Pärnu korteriomanditehingute keskmine hind. Mai kuus tõusis see üllatuslikult eelmise kuu 10 600 krooni tasemelt 14 800 kroonile. Oli enam kui selge, et tegemist oli väikese tehingute arvu juures olulisi keskmise hinna muutusi põhjustava(te) üksiktehingu(te)ga. Andku pärnakad mulle andeks, kuid raske on mõista, miks peaksid Pärnu korteriomanditehingute hinnad olema kõrgemal Tartu hindadest.

Tartu elamispindade hinnad peaksid olema kõrgemad ainuüksi seetõttu, et sealne linn on kordades Pärnust suurem tõmbekeskus. Samuti on linna "aktiivse elu" periood aastas kordades pikem kui Pärnus. Eesti keskmine korteriomanditehingute ruutmeetrihind langes juuni kuus üle aastate taas teist korda alla 10 000 piiri 9668 krooni tasemele. Esimene Eesti keskmise ruutmeetrihinna langus neljakohalise numbrini toimus käesoleva aasta märtsis. Aprillis-mais oli keskmine ruutmeetrihind napilt üle 10 000 piiri. Viimati oli Eesti keskmine korteriomanditehingu ruutmeetrihind alla 10 000 krooni taseme mais 2005. a. Aprillis 2007 küündides hinnatase isegi 19 327 krooni tasemeni. Korteriomanditehingute keskmise hinna muutus võrreldes eelmise aasta sama perioodiga, %  Korteriomanditehingute keskmised hinnad võrreldes aastataguse ajaga on endiselt olulises languses

Tallinna korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind langes 2009. a. juunis võrreldes eelmise aasta juuniga 38%. Tartu languseks kujunes 36 ja Pärnus 33%. Eesti keskmine ruutmeetrihindade langus oli aasta baasil 41%. Tallinna-Tartu-Pärnu linnade lõikes on aasta baasilt vaadatud hinnalangus olnud viimastel kuudel hüplik ja raske on otsustada, kas hinnalangus on pigem kiirenemas või aeglustumas. Eesti keskmist hinnaliikumist vaadates on langus olnud viimase 4 kuu jooksul 40 ja 41% suurusjärgus. Seega Eesti kinnisvaraturgu tervikuna vaadates ei saa öelda, et hinnalanguse periood nii suurte langusnumbrite juures veel lähiajal mööda oleks saamas. Korteriomanditehingute keskmine hind võrreldes tehingute tipphinnaga, %  Korteriomanditehingute tipphinnad olid 2007. aasta kevadel. Tallinna maksimaalne hind oli aprillis 2007. a. 26 755 krooni. Tartu tipphind oli pisut varem - veebruaris 2007. a. ning küündis 19 417 kroonini.

Pärnu maksimaalseks keskmiseks hinnaks oli mais 2007. aastal 23 118 krooni. Juuni kuuks 2009. aastal on hinnad tipust langenud ligikaudu poole võrra. Tallinna keskmiseks hinnalanguseks on 50%, Tartus 41 ja Pärnus 46%. Kogu Eesti korteriomanditehingute hinnalangus tipphinnast 19 327 aprillis 2007 juunikuisele 9 668 teeb languseks analoogselt Tallinnale 50%. Tipphinnad on ekstreemum, millega võrdlemine ehk päris korrektne ei ole - tegemist oli hindadega, mis läksid sedavõrd kõrgetele tasemetele ühiskondliku hulluse ajel. Samas on tegemist numbritega, mida nii mõnedki pole unustanud ja salamisi loodavad, et hinnad samale tasemele peatselt tagasi jõuavad. Küll need hinnad kunagiste tippudeni siiski ühel momendil ka kindlasti jõuavad.

Iseasi on see kui suurt inflatsiooni me vahepealsel ajal näinud oleme ehk kui palju kunagiste tipphindade tasemele taasjõudmisel raha reaalset väärtust omab. Korteriomanditehingute keskmine hind (Eesti = 100)  Võrdlus Eesti keskmise ja piirkondliku korteriomanditehingu hinna vahel näitab, kas hinnatõus piirkonnas on kiirem või aeglasem Eesti keskmisest. Jätkuvalt tuleb tõdeda, et Pärnu ja Tartu hinnamuutused korteriomanditehingute puhul on langenud Eesti keskmisest vähem. Pärnu hinnagraafiku suured hüpped üles-alla on tingitud tehingute nappusest.

Kui jaanuarsi 2009. a. tehti Pärnus kõigest 14 korteriomanditehingut, siis on selge, et sellise tehingute arvu pealt usaldusväärset statistikat saada on vale. Kokkuvõtteks Positiivne on märk, et vaatamata "lühikesele" ja soojale juuni kuule tehti turul siiski üksjagu palju tehinguid. Loomulikult ei ole korteriomanditehingute arv 805 Eesti kohta suur number, kuid tegemist on siiski märksa suurema numbriga kui näiteks jaanuarikuine 595. Tehingute arv on oluline turu tervise indikaator. Kui tehinguid ei tehta või tehakse väga vähe, siis on ka võib-olla sundseisus tehtud tehingute hindadest rääkimine väga kaheldava väärtusega. Hinnad korteriomandite turul jätkuvalt langevad ja hindade põhi ei paista tulevat veel nii pea. Ei imestaks, kui Tallinna täna 13 300 krooni tasemel olev korteriomanditehingute keskmine ruutmeetrihind ühel momendil neljakohaliseks numbriks taandub.

Samas ei usu ka, et Tallinna keskmine hinnatase 10 000 kroonist oluliselt allapoole langeks. Kui paljudes kinnisvaraturgu ning muud majanduskeskkonda iseloomustavates indikaatorites oleme me ammu 2001.-2002.-2003. aasta tasemel, siis poleks ime, kui Tallinna korteriomanditehingute ruutmeetrihind jõuab 01/2004 tasemele ehk alla 10 000 krooni. Kõrvaltvaatajatele ehk tunduv kinnisvaraturu perspektiivitus paneb usinamaid investoreid ja/või kodusoetajaid järjest sagedamini küsima, kas täna on õige aeg kinnisvaraturule investeerimiseks või kodu ostmiseks?

Vastus sellele küsimusele ei ole sugugi keeruline. Kinnisvara oluliseks eripäraks on, et kõik objektid on üksteisest erinevad. See tähendab, et enne ostuotsust on iga objekt vaja eraldi üle "mõõta ja kaaluda". Täna on turul kindlasti suur hulk pakkumisi, mis ei ole mõistliku hinnaga ja turu hinnataseme langemisel muutuvad need investeerimisobjektina veelgi ebamõistlikumaks. Samuti on turul kinnisvarapakkumisi, mis eelkõige müügitempo kiirendamise põhjusel on väga soodsa hinnaga. Kunst on sellised soodsad pakkumised turult üles leida. Elamispinda ostes ei peaks jälgima mitte vara investeeringu tootlust, vaid eelkõige seda, kas ostetav objekt rahuldab pere vajadused ning on sissetulekut ja selle kindlust arvestades vastuvõetav. Kui need tingimused on täidetud ja vara hind ei ületa oluliselt analoogsete objektide väärtust, siis võib ka tänases turuolukorras ostutehingu teha.