NB! Muudatused ehitusseaduses

Terminid selgemaks!

Üks fundamentaalsemaid probleeme antud valdkonnas on seni olnud ehitamise mõiste sisustamine. Erilisi raskusi on tekitanud ühe ehitamise alaliigi – rekonstrueerimise määratlemine, mis kahjuks ei selginenud  ka käesolevate muudatustega. Ometi tuli seadusandja tahe esile muutmise seaduse eelnõu arutelude käigus.

Ehitusseaduse muutmise seaduse algses eelnõus oli ettenähtud rekonstrueerimise mõiste täpsustamine selliselt, et kui ehitustööde käigus ehitis ei säili või säilib ainult alus või vundament, on tegemist uue ehitise ehitamisega. Kooskõlastuste ringil tehti ettepanek jätta nimetatud lause eelnõust välja. Seda põhjusel, et kui ehitis ei ole säilinud, ei ole midagi rekonstrueerida, seega ei ole alust väljastada ka rekonstrueerimise ehitusluba.

Tõepoolest, kui ehitustööde käigus toimub ehitusprojektile mittevastav ehitus, siis on tegemist ehitusprojektile mittevastava ehitamisega, olgu see siis rekonstrueerimine teises mahus või teisel moel või lausa ehitise lammutamine ja uue püstitamine. Seadusandja on siin aga eeldanud, et ehituslubade väljastaja on eksimatu ning lube rekonstrueerimiseks ei anta projektide alusel, mis näevad ette hoone täieliku asendamise uuega.

Lootus jääb, et toimunud seadusandlik protsess ei jäänud märkamatuks ka ehituslubade väljastajatele.

Elamuomanike rõõmuks!

Muudatus, mis aga rekonstrueerimise sätetesse sisse kanti, on see, et akende vahetamist üksik- ja korterelamul, suvilal, taluhoonel, aiamajal jm väikeehitistel ei käsitleta enam ehitamisena ning seda saab teostada ilma ehitusloata. Erandina on kirjalikku nõusolekut vaja elamu akende vahetuseks detailplaneeringu kohustusega miljööväärtuslikel aladel ning juhtudel, kui korterelamu akende vahetamisel hoone välisilme muutub.

Kortermaja omanikke peaks rõõmustama ka uudis selle kohta, et enam ei tule kasutusloa taotlust esitada kõigil kaasomanikel ühiselt. Senini võis kõigi kaasomanike allkirjade kätte saamine osutuda ilmvõimatuks missiooniks, ent nüüd saab taotluse teha enamuse otsuse alusel, kui sellele enamusele kuulub ka suurem osa ühisest asjast, või korteriomanik korteriomanike häälteenamuse otsuse alusel.

Uudse lahenduse on saanud ka piirdeaedade küsimus. Seni on projekteerijad hoone projektis näinud ette ka piirdeaia joonised ning seega on katnud hoone projektile väljastatud ehitusluba ka piirdeaia ehitamise. Eraldi piirdeaia püstitamise või muutmise plaanidega aga reeglina kohaliku omavalitsuse poole ei ole pöördutud, kuigi seni kehtinud seaduse redaktsioon seda nõudis. Jõustunud muudatused on olukorda leebemaks muutnud, lubades piirdeaeda püstitada ilma ehitusloata. Vaid kaevetööde teostamist eeldavate piirdeaedade puhul on detailplneeringu kohustusega aladel nõutav kohaliku omavalitsuse kirjalik nõusolek.

Arhitektile rohkem tööpõldu!

Projekteerijate jaoks oluline muudatus on ehitusseaduse § 18 lõikes 3, mille kohaselt ehitusprojekt (sh tööprojekt) tuleb koostada detailsuses ja ulatuses, mis võimaldab selle järgi ehitusluba väljastada ja ehitada. Tööprojekt, mis seni on sageli valminud alles pärast ehitusloa väljastamist, peab nüüd olema ehitusloa väljastamise eelduseks. Ehitamise käigus toimunud täpsustavaid lahendusi või muudatusi visualiseerivad teostusjoonised, mis tuleb esitada kasutusloa taotlemisel (mõiste nüüdsest ka ehitusseaduse §’s 31). Nimetatud muudatus peaks kaotama ka praktikas esinud olukorra, kus eelprojektile väljastatakse ehitusluba ning omanik alustab ehitamist ilma projekteerijalt detailsemaid jooniseid tellimata.

Ametnike elu lihtsamaks!

Seni ametnike jaoks peavalu tekitanud seaduselünk alla 20m2 pindalaga ehitiste kohta on lahenduse leidnud seeläbi, et nimetatud ehitiste püstitamisele peab nüüd eelnema kohaliku omavalitsuse teavitamine. Nimetatud süsteemi on osad vallad juba eelnevalt ka kasutanud, ent seni seaduslik alus puudus.

Ehitamise käigus toimunud muudatuste puhul sõltus siiani ametnike suvast, kas nõuti uue ehitusloa taotlemist või sai kasutusloa siiski väljastada teostusjooniste esitamisel. Nüüd on ehitusseaduses kirjas, et ehitusloa omanik peab taotlema uue ehitusloa, kui projekti muudetakse selliselt, et muutuvad ehitise olulised tingimused, nagu näiteks tuleohutus, energiatõhusus, ehitise kasutusotstarve, mõjuvad koormused või muud olulised tehnilised näitajad. Loetelu ei ole ammendav, kuid annab nii ametnikele kui ehitise omanikele parema ettekujutuse sellest, millest ehituse käigus tekkinud erisituatsioonides lähtuda.

Kohalike omavalitsuste jaoks on ehituslubade menetluse juures olulisi muudatusi. Seni nägi seadus ette, et arhitektuursed ja ehituslikud lisatingimused, mida väljastatakse detailplaneeritud alal projekteerimiseks, peaksid sisalduma linna või valla ehitusmääruses. 1. maist ei pea aga omavalitsused enam ehitusmäärusi detailsete lisatingimuste välja toomisega üle koormama, vaid võivad piirduda nende määramise korra fikseerimisega.

Kergemaks teeb kohalike omavalitsuste tööd ka projekteerimistingimuste väljastamise tähtaja pikendamine 15 päevalt 30 päevani. Samas ei ole ehitusseaduse muudatused piisavalt täpsustanud projekteerimistingimuste sisu, kuigi sellele puudujäägile on Riigikohuski viidanud 04.05.2006 kohtuotsuses asjas 3-3-1-28-06.

Olulise muudatusena on ehitusloa ja kasutusloa kehtetuks tunnistamise tagajärjed välja toodud seaduses. Ehitise omanik või maaüksuse omanik peab nüüd pärast ehitusloa kehtetuks tunnistamist taastama ehitamisele eelnenud olukorra kas täielikult või kohaliku omavalitsuse poolt määratud mahus. Nimetatud lubade kehtetuks tunnistamine ei ole mitte aga haldusorgani kohustus, vaid õigus, mis eeldab eelnevat põhjalikku tagajärgede kaalumist. Seni kehtinud sätted seda haldusõiguslikku printsiipi kahjuks sõnaselgelt välja ei toonud.

Milliseks kujuneb praktika uute sätete kohaldamisel, näitab aeg, ent tõenäoliselt ei  ole võimalik ühtegi seadust kirjutada sedavõrd selgeks, et selle tõlgendamisel juristide abi vaja ei läheks.