Millal on vaja kommertskinnisvara hinnata?

Kinnisvara kuulub varana paljude ettevõtete bilanssi, kuid sageli ei ole ettevõtete juhtkonnad endale teadvustanud kinnisvara hindamisega seonduvaid eripärasid. Erinevalt muudest materiaalsetest põhivaradest, mille väärtuse võrdlemine õiglase väärtusega on vastavalt Raamatupidamise Toimkonna juhenditele ja rahvusvaheliste standarditele soovitatav 3-5 aastase perioodi tagant, tuleb ettevõtte bilansis kinnisvarainvesteeringutena käsitletavat vara hinnata iga majandusaasta aruande koostamiseks. Kinnisvarainvesteeringutena on kvalifitseeritavad näiteks järgmised objektid:

• Hooned ja/ või kinnistud, mida ettevõte omab üüritulu teenimise eesmärgil, sh kaubanduskeskused, büroohooned, parkimismajad, tootmis- ja laohooned jne hoolitmata sellest, kas üürnikud on objektile juba leitud või mitte;

• Kinnisasjad, mida ettevõte hoiab eesmärgiga teenida kasumit nende turuväärtuse kasvult;• Maa, hooned, mida omanik ise ei kasuta ja mida soovitakse välja üürida.

Samuti on vaja kutselise kinnisvarahindaja teenust juhul kui ettevõtte aktsia-/osakapitali soovitakse suurendada mitterahalise sissemakse teel ning selleks mitterahaliseks sissemakseks on kinnisasi. Äriseadustiku § 143 lõige 1 sätestab:

Mitterahalise sissemakse hindamise kord nähakse ette põhikirjas. Kui eseme hindamiseks on olemas üldiselt tunnustatud eksperdid, tuleb mitterahalise sissemakse ese lasta hinnata neil.

Et hindamistulemus on õige ja leitud vastavalt kõikidele nõutavatele standarditele on soovitav kinnisvarahindamisel kasutada suuremate ja professionaalsete ettevõtete teenust. Valiku võiks teha kasvõi jälgides pankade poolt aktsepteeritud hindamisteenust pakkuvaid ettevõtteid. Uus Maa eksperdid teostavad kõikvõimalike mitteelukondlike kinnisvaraobjektide hindamist sh. tootmis-, lao- ja büroohooned; kaubandus- ja rendipinnad; ärimaad; hoonestusõigus; äriprojektid jne. Sageli hõlmab teenus endas peale hindamise ka sisulist konsultatsiooni ja nõuandeid, mis eeldab ajamahukat eeltööd.

Hindamistasud sõltuvad peamiselt eksperthinnangu koostamiseks kuluvast ajast. Vastavalt Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu heade tavade koodeksile SÕLTUB hindamistasu lisaks tööle kuluvast ajast veel objekti olemusest, analüüsi põhjalikkusest, mahust, vastutusest töö täitmisel ning analoogsete toimingute eest tavaliselt makstavast tasust.

Kommertskinnisvara hindamistasud on kokkuleppelised, kuna äriobjektid erinevad üksteisest väga suurel määral. Keerulisematele objektidele turuväärtuse leidmiseks on vaja läbi töötada suur hulk andmeid alates üldplaneeringust või detailplaneeringust kuni hoonestuse plaanide ja üürilepingute andmeteni. Suuremate objektide hindamisele kulub seetõttu mitu nädalat. Sellest tulenevalt ulatuvad ka hindamistasud sageli kümnete tuhandete kroonideni.

Seoses perspektiivse tänavatrassi kulgemisega läbi mitmete erakinnistute, kuulub võõrandamisele kokku ligi 57 hektarit maad. „Enne planeeringu kehtestamist tuleb kruntide omanikega saavutada kokkulepped, kuna ja millistel tingimustel linn kavandatud tänava maa-alale jäävad kinnistud või selle osad ning Võru t ja sadama raudtee ristmiku laiendusele ette jäävad hooned omandab. Läbirääkimised erakinnistute omanikega jätkuvad,“ selgitas planeeringuteenistuse juhataja Indrek Ranniku.