Eksitava reklaami eest vastutab maakler

Maakleri karuteene müüjale

Tihti võib kohata kinnisvarakuulutusi, kus müüakse „renoveeritud hoones asuvat eksklusiivset korterit“. Kõigi mugavustega korter võib aga osutuda luksusoaasiks keset lagunevat maja või korteriks, kuhu päike kunagi ei paista. Lisaks vanade hoonetega seotud kinnisvaraobjektile eksitatakse ostjaid sageli ka uute arendusprojektidega, mille kuulutustes on 3D pildid keset rohelust ja päikesepaistet seisvast elamust, kuid mille kõrvale, taha ja ette kuulub lähitulevikus ehitamisele mitu kõrget büroohoonet.

Eksitav reklaamkuulutus võib aga müüjale tuua kaasa probleeme.

Nimelt, on müüjal kohustus müügiobjekti kohta avaldada igasugust teavet, millest ostja võiks huvituda. Kui tegelikkus ei vasta reklaamitule võib ostja, halvimal juhul, kasutada õigust taganeda müügilepingust.

Kinnisvarakuulutuste tekstid ja pildid kui lepingutingimused

Müüja poolt tulevasele ostjale esitatud müügiobjekti või selle omadusi kirjeldavat informatsiooni ning müüja ühepoolset avaldust müüdud asja omaduste kohta võib käsitleda kui kokkulepet eseme nõutavate omaduste kohta. Küll, aga tuleb kinnisasja müügilepingute puhul arvestada asjaõigusseadusest tuleneva vorminõudega, mille kohaselt on  vastavasisulised poolte kokkulepped  tühised, kui need ei kajastu notariaalses müügilepingus. Samas on võlaõigusseaduse kommentaaride autorid viidanud, et seesugused kokkulepped muutuvad siiski kehtivaks, kui ostja kantakse kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse. Kui ostjal õnnestub vastavate kokkulepete olemasolu tõendada, saab ta nendele ka efektiivselt tugineda ning suurendada vaidluse korral seeläbi oma nõuete realiseerimise võimalust.

Maakleri vastutus

Maaklerilepingule kohaldatakse nii käsunduslepingu kui maaklerilepingu kohta sätestatut. Maaklerilepingu sätetest tuleneb maaklerile ainuüksi kohustus vahendada käsundiandjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga.  Tehinguobjekti pakkumine avalike reklaamkanalite kaudu on üldiselt üks maakleri kohustusi, mille täitmise kvaliteedikriteeriumeid täpsustavad  käsunduslepingu sätted.

Maakleril kui käsundisaajal on hoolsus- ja lojaalsuskohustus. Kuivõrd kinnisvaramaakler peab lähtuma müüja huvidest ning neid huve igati kaitsma, ei saa lojaalsuskohustuse rikkumisena vaadelda eksitava kinnisvarakuulutuse sisestamist, sest eelkõige aitab ilustav müügikuulutus kiiremini objekti realiseerida ning kuna kinnisvaramaakleri puhul on tegemist oma kutsetegevuses tegutseva käsundisaajaga, on tal ka teatav tegutsemis- ja otsustamisvabadus määrata, kuidas müüdavat objekti tutvustada.

Küll aga võib eksitava reklaamkuulutuse sisestamine olla aluseks maakleri poolse hoolsuskohustuse rikkumiseks. Maakleril tuleb teha kõik endast sõltuv, et saavutada müüja jaoks parim tulemus ning ära hoida kahju tekkimine müüja varale. Maakler peab toimima kinnisvaramaaklerite üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel, mille aluseks võiks võtta Eesti Kinnisvaramaaklerite Koja (edaspidi EKK)  liikmete heade tavade koodeksi ning Ehituse, Kinnisvara ja Geomaatika nõukogu otsusega kinnitatud Kinnisvaramaakler III sisaldava kutsestandardi. Nendest lähtuvalt ei tohi kinnisvaramaakler anda kinnisvaraobjektide ja kinnisvaraturu kohta tahtlikult valeinformatsiooni. Maakleri kohustus on koostada pakkumine ja edastada see reklaamikanalitele. Siiski ei anna dokumendid kindlust kõikidele maakleriteenuse tellijatele, sest need kohalduvad ainult EKK liikmetele ning ei ole seetõttu üldnormina kehtivad standardid, millest kõik kinnisvaramaaklerid peaksid lähtuda.

EKK tegeleb hetkel Eesti Standardikeskuse käskkirjaga 28.02.2010.a. vastu võetud Euroopa standardi EN 15733:2009 tõlkimisega. Kuivõrd tegemist on Euroopas ühtselt kehtiva reeglistikuga, hakkab see standard puudutama mitte ainult EKK liikmeid, vaid kõiki kinnisvaraturul tegutsevaid kinnisvaramaaklereid. Kinnisvaramaakleri hoolsuskohustust reklaamkuulutuse sisestamisel saaks standardi alusel sisustada järgmiseks:

- ostjale edastav informatsioon peab olema selge ja ühetähenduslik;- iga müüdav objekt tuleb kohapeal isiklikult üle vaadata;- kehtestada ausus tegevuses standardiks;- keelatud anda valesid, eksitavaid või liialdatud väiteid.

Maakleri vastutust eksitava reklaami tõttu müüjale tekkinud kahju eest võiks peagi jaatada, kuivõrd ta on rikkunud oma käsunduslepingust tulenevat hoolsuskohustust. Samas seni, kuni kohus ei ole asjasse puutuvat otsust teinud, ei saa tõsikindlalt seda väita. Ilmselt leiab antud küsimus peagi vastuse, sest uus standard annab tarbijale kindluse pöörduda oma õiguste kaitseks Tarbijakaitseameti poole seoses ebakvaliteetsete teenuste osutamisega kinnisvaramaaklerite poolt ning kvaliteedi taseme hindamisel hakkab Tarbijakaitseamet lähtuma just eelkõige nimetatud standardist.

Autor: Liisa Linna ja Aira Pedak