Mis eristab ehitamist rekonstrueerimisest?

Ehitise parendustööd saab jagada kaheks. Esiteks tööd, mille puhul on nõutav kohaliku omavalitsuse luba, ja teiseks tööd, mille puhul ametlikku luba küsima ei pea. Esimesel puhul on tegemist ehitusseadusest tuleneva mõistega ehitamine, millele on mitu erivormi, nagu näiteks ehitise püstitamine, lammutamine, laiendamine ja rekonstrueerimine.

Teises kategoorias on remondi- ja hooldustööd. Liigitamine tundub esmapilgul lihtne, kuid ometi tekib vaidlusi selle üle, kust läheb piir remondi ja ehitustöö vahel. Probleem kerkib esile eelkõige rekonstrueerimise puhul, mis erinevalt teistest ehitamise liikidest parendab ehitist ja muudab olemasolevat ehitise konstruktsiooni.

Senine ehitusseadus määratleb rekonstrueerimist kui ehitise piirdekonstruktsioonide ning kande- ja jäigastavate konstruktsioonide muutmist. Lihtsalt võttes, kui parendatakse konstruktsiooni, mis ei ole jäigastavad, kande- ega piirdekonstruktsioonid, vaid näiteks mittekandvad vaheseinad, siis on tegemist remondi, mitte ehitamisega. Remontimiseks ehitusluba hankima ei pea, kuid rekonstrueerimise puhul on see vajalik. Ometi ei peeta rekonstrueerimisel nõudest sageli kinni ning oma kodu ümberehitamisel, kui seda tegevust just õue näha ei ole, tehakse asi lihtsalt ära – ilma projekti ja lubadeta.

Teine mure rekonstrueerimise juures on selle eristamine uue ehitise püstitamisest. Teadupärast on rekonstrueerimine n-ö pehmem variant, kuna olemasoleva hoone ümberehitustööd puudutavad vähem avalikke huve ja seetõttu on rekonstrueerimine lubatud ilma detailplaneeringu menetlust läbimata. Siit tulenevalt üritatakse teha kõik, et ehitamine ikka rekonstrueerimise alla kvalifitseeruks. Põhjendusteks tuuakse sageli, et vana vundament jäi ju alles ja et uues hoones kasutati endise lammutatud maja juppe.

Ometigi olemasoleva hoone asemele uue püstitamine, isegi siis, kui see on sama kubatuuriga, ei ole rekonstrueerimine, vaid uusehitise püstitamine. Selle tõdemuseni on jõudnud mitu omavalitsust, kuid vaidlusi sel teemal leiab aset sellele vaatamata.

Oktoobri alguses esitas majandusministeerium menetlusse eelnõu ehitusseaduse, korteriühistuseaduse ja korteriomandiseaduse muutmiseks. Eelnõu on välja töötatud eelkõige hoonete energiatõhusust käsitleva Euroopa Parlamendi ja Nõukogu direktiivi ülevõtmiseks, kuid põhiteema varjus tehakse taas ettepanek rekonstrueerimise termini uueks lahtimõtestamiseks ehitusseaduses.

Ettepanek on sõnastada rekonstrueerimise määratlus järgmiselt: “Ehitise rekonstrueerimine on ehitise oluliste osade kompleksne parendamine.” Ehitise oluliste osade loetelu ei piirdu seekord ainult välispiirete, kande- ja jäigastavate konstruktsioonidega. Olulised osad on asjad, millest ehitis on ehitatud või mis on sellega püsivalt ühendatud ja mida ei saa eraldada ehitist või eraldatavast asja oluliselt kahjustamata (tsiviilseadustiku üldosa seadus § 55 lg 2). Kompleksne parendamine võib aga seisneda milles iganes. Kas saaksime väita, et välisfassaadi uuendamine (ülevärvimine, krohvimine, täiustamine) või mitut korterit hõlmav üheaegne remont ei ole kompleksne parendamine? Ilmselt mitte. Igal juhul läheb järjest keerukamaks vältida ehitusloa taotlemise menetlust. Kapitaalremont läheks ettepaneku kohaselt pigem rekonstrueerimise alla.

Õigusnorm, mida järjepidevalt käänatakse selleks, et ehitiste parendamisel bürokraatiat vältida, on tunnistus sellest, et taoline norm ühiskonnas ei tööta. Kuidas distsiplineerida ehitiste omanikke seadust austama on omaette küsimus, kuid uus norm ei tohiks mitte mingil juhul üle reguleerida ehitiste parendamise valdkonda. Arusaamatuste vältimiseks tuleks rekonstrueerimise mõiste määratleda kitsamalt ja vajadusel tõesti mahukamalt lahti kirjutatuna, mitte aga nii mitmetimõistetavalt kui kõnealuses eelnõus.

Liisa Linna arvamusartikkel ilmus Äripäevas 8. novembril pealkirjaga "Riik püüab taas rekonstrueerimist mõtestada"