Uut ehitusseadustikus: mis on ehitis ja mis ehitamine?

Hetkel veel kehtiv ehitusseadus sisustab ehitamise mõiste vaid läbi tegevuste loetelu (püstitamine, laiendamine, lammutamine jne), uus seadustik lisab ka ehitamise sisulise ülddefinitsiooni. Ehitamine on ehitise püstitamine, rajamine, paigaldamine, lammutamine ja muu ehitisega seonduv tegevus, mille tulemusel ehitis tekib või muutuvad selle füüsikalised omadused. Ehitamine on ka pinnase või katendi ümberpaigutamine sellises ulatuses, millel on oluline püsiv mõju ümbritsevale keskkonnale ja funktsionaalne seos ehitisega. Eelnõu seletuskirja pinnalt on võimalik järeldada, et täpsustuste eesmärk oli muuta ehitamise definitsioon paindlikumaks, et seadusega oleks hõlmatud kõik tegevused, mis oma sisult on tegelikult ehitustegevus, kuid seni kehtinud määratluse järgi ühegi loetelu alla otseselt või täielikult ei kuulunud.

Täpsemalt on uues seadustikus sisustatud ehitise ümberehitamise mõistet. Seadusandja on välja toonud, et ehitise rekonstrueerimiseks ei peeta olemasoleva ehitise üksikute osade vahetamist samaväärsete vastu, sellisel juhul on tegemist parendustega (remondiga). Rekonstrueerimise tulemusena peab olema loodud uus kvaliteet, mis aga ei tähenda, et uus tulemus peab väliselt kardinaalselt varasemast erinema. Ümberehitamine võib hõlmata ka lammutamist ja seejärel oma olemuselt sarnase ehitise loomist, määrav kriteerium siinjuures ongi ehitise kvalitatiivsete omaduste muutmine. Selguse huvides on seadustikku lisatud eraldi ka lammutamise definitsioon - ehitise lammutamine on ehitustegevus, mille käigus ehitis eemaldatakse või likvideeritakse osaliselt või täielikult.

Ehitamine on defineeritud ehitise mõiste kaudu, mis on ehitusseadustiku keskne mõiste. Kui asi kvalifitseerub ehitisena, tuleb vältimatult (suuremal või vähemal määral) arvestada ehitisele ja ehitamisele sätestatud nõudeid. Võrreldes kehtiva seadusega ei ole ehitise mõiste osas tehtud sisulisi muudatusi, ära on jäetud segadust tekitavad nüansid (nt mõiste „kohtkindlalt“), mida kohtupraktika ei ole antud mõiste juures pidanud määravaks. Selleks, et asja pidada ehitiseks, tuleb kogumis arvestada selle asja kasutamise olulisi aspekte, mis võimaldavad seda eristada kui ehitist (kasutamise eesmärki, viisi, kestvust, asja teisaldatavust jmt).

Kehtiva seaduse kohaselt tulenevad ehitusprojekti koostamise lähteandmed detailplaneeringu koostamise kohustuse puudumise korral projekteerimistingimustest. Kehtiv seadus ei tee siinkohal mingeid erandeid ja seega on projekteerimistingimused vajalikud kõigi ehitiste püstitamiseks ja laiendamiseks (kui detailplaneering pole kohustuslik). Eelnõus on selles osas aga kaks olulist muudatust. Seadustiku sätte sõnastusest on võimalik järeldada, et projekteerimistingimusi ei ole vaja iga rajatise osas, vaid ainult nende, mille osas on oluline avalik huvi. Teiseks ei ole vaja projekteerimistingimusi ehitise väiksemahulise laiendamise korral. Seadustik sätestab, et laiendus peab sellisel juhul jääma alla 33% esialgsest mahust.

Uue võimalusena on sätestatud seadustikus võimalus anda projekteerimistingimusi olukorras, kus on kehtestatud detailplaneering. Projekteerimistingimuste väljastamise eesmärk on sellisel juhul teatud aspektide täpsustamine ning seda ei tohi kasutada sellisel määral, mis muudaks varasemalt kehtestatud detailplaneeringu sisulist olemust (st senise lahenduse elluviimine ei ole enam võimalik). See on alternatiiviks detailplaneeringu kehtetuks tunnistamise või muutmise taotlusele, kuid ei saa olla lihtsamaks või mugavamaks valikuks uue detailplaneeringu koostamisele.

Eelnõu seletuskirja kohaselt loob säte kolm alust, millal saab detailplaneeringus sätestatud tingimusi projekteerimistingimustega täpsustada või täiendada: juhul kui detailplaneering on vananenud (möödunud on vähemalt 5 aastat kehtestamisest); muutunud on detailplaneeringu kehtestamise aluseks olev planeeringuala; toimunud on õigusaktide või hilisemate planeeringute kehtestamine, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu lahenduse elluviimist. Ehitusseadustikus on nüüd selgelt määratletud ka ehitustingimuste ajaline kehtivus (5 aastat), mida on võimalik põhjendatud juhul muuta. Uudsena on seadustikus ka kehtestatud konkreetsed alused, millal võib keelduda projekteerimistingimuste andmisest. Veel kehtiva õiguse kohaselt keeldumiseks alust polnud.

Seadustiku kohaselt on ehitustegevuse aluseks kas ehitusluba või ehitusteatis, kohaliku omavalitsuse kirjaliku nõusoleku regulatsiooni enam uues õigusaktis ei ole. Seda, kas ehitamiseks on vajalik ehitusluba või piisab ehitusteatisest, on võimalik välja selgitada seadustiku lisaks olevast tabelist, mis iga ehitise juures annab vastava määratluse. Ehitusteatis esitatakse elektrooniliselt ehitisregistri kaudu vähemalt kümme päeva enne ehitise ehitamise alustamist ja see on lõivuvaba. Kui pädev asutus ei teavita ehitusteatise esitajat kümne päeva jooksul pärast ehitusteatise esitamist vajadusest ehitusteatises esitatud andmete täiendavaks kontrollimiseks, siis võib alustada ehitamist. Ehk ehitusteatis on ehitamise õiguslikuks aluseks. Samas tuleb 10 päeva jooksul esitada pädeval asutusel vaid teavitus, et täiendav menetlus on vajalik, ilma et selle 10 päeva jooksul peaks täiendava menetluse juba läbi viima.

Ehitusloa regulatsioonis suuri muudatusi ei tule, ka seadustikus sätestatud normide kohaselt hindab pädev asutus eelkõige ehitusprojekti vastavust nõuetele, kuivõrd ehitusluba on oma olemuselt nõusolek ehitamiseks ehitusprojektis toodud tingimustel. Ehitusloa olemasolu on kohustuslik ning seadustiku mõtte kohaselt on erandid vaid ehitusteatise kohustusega ehitised.

Täiendatud on ehitusloa andmisest keeldumise aluseid ning lisatud nn naabrusõiguste kaitse säte, mille kohaselt pädev asutus võib keelduda ehitusloa andmisest kui ehitise või ehitamisega kaasneb kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele või muudele selle mõjualas olevatele isikutele püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Lisatud on ka säte, mille kohaselt ei anta lammutusluba kui ehitise lammutamine ei vasta olulistele avalikele huvidele (siinkohal saab tuua infrastruktuuri näite). Eelnõu kohaselt kehtiks ehitusluba, juhul kui ehitamisega ei ole alustatud, viis aastat, ning ehitustegevusega alustamise korral seitse aastat.

 

Kasutusteatised ja – load on analoogsed ehitusteatiste ja –lubadega, erisus seisneb sisulise kontrolli objektis. Kasutuslubade puhul ei hinnata ehitusprojekti vastavust nõuetele, vaid ehitise vastavust ehitusprojektile. Ka siin on seadusandja seadustiku lisas toonud konkreetse loetelu, millal on vajalik kasutusteatis ning millal kasutusluba.

Jõustuvast ehitusseadustikust on välja jäetud vastutava spetsialisti sätted ning kehtestatud on üldise põhimõttena asjatundlikkuse nõue. Asjatundlikkuse põhimõtte kohaselt peab isik täitma hoolsuskohustust, et tagada oma tegevuses ohutus, nõuete arvestamine ja nõuetekohase tulemuse saavutamine. Asjatundlikkuse eelduseks on tegevuse eripärale vastavad teadmised ja oskused. Asjatundlikkuse põhimõtte kohaselt peab majandus- ja kutsetegevuse raames tegutsev isik täitma ka selgitamiskohustust, mis hõlmab nii info andmist oma tegevusega seonduvates küsimustes kui asjasse puutuvate isikute teavitamist asjaoludest, mis mõjutavad ehitise ohutust, selle vastavust nõuetele ja kasutamise otstarbele. Asjatundlikkuse põhimõtte kohaselt peab majandus- ja kutsetegevuse raames tegutsev isik tegema koostööd teiste ehitusprojekti koostamisel ja ehitamisel osalevate isikutega, et tagada ehitamise ratsionaalsus ning ehitusprojekti osade kokkusobivus ja ehitise osade koostoimimine. Seega on tegemist olulise üldise regulatsiooniga, mis toob eraldi välja hoolsus- ja selgitamiskohustuse elementaarsuse.

Kokkuvõtteks võib märkida, et muudatuste näol on tagatud ehitusvaldkonnas kehtiva regulatsiooni suurem selgus ning teatud määral ka suurem paindlikkus. Seadusandja on kasutusele võtnud ühtse ehitusteatise regulatsiooni, mis oma olemuselt on ehitustegevuse õiguslikuks aluseks ja mis võimaldab kiirelt ja lihtsalt alustada ehitustegevusega. Samuti on loodud võimalus täpsustada projekteerimistingimustega kehtivat detailplaneeringut. Reguleeritud on praktikas vaidlusi tekitanud küsimused (nt ehitise lammutamine, naabrusõigused jmt) ning välja jäetud või asendatud selline regulatsioon, mis praktikas ei toiminud.