Muutuste tuuled ehk ehitusgarantii hääletu surm

Kuna ehitustööd on sageli suuremahulised ja kulukad, on vaidlused kerged tekkima. Ehitaja ei taha lisakulusid kanda ja projekti marginaali vähendada, tellija peab aga lisaraha maksmist ebaõiglaseks, sest on lepingu sõlmimisel lootnud ehitaja professionaalsusele ja eeldanud töö korralikku kvaliteeti. Selline erinevate huvide vastandumine ongi lühim tee tüüpilise ehitusvaidluseni, kus tellija ja ehitise omaniku õiguste ja huvide edukal maksmapanekul mängib suurt rolli ehitusgarantii.

Ehitusgarantii kehtivas ehitusseaduses

Mis on ehitise garantii ehk ehitusgarantii? Kehtiva ehitusseaduse (EhS) kohaselt on selle sisuks ehitusettevõtja (ehitaja) kohustus tagada, et tema tehtud töö vastab kokkulepitud omadustele ning et töö tulemusena ehitatud ehitisel või selle osal säilivad ehitise sihipärasel kasutamisel ja hooldamisel vähemalt ehitusgarantii ajaks ehitise kasutamiseks vajalikud ohutuse ja kasutamise omadused ning kvaliteet (EhS § 4).

Seega peab ehitusgarantii kohaselt ühelt poolt ehitaja tagama ja teiselt poolt võib ehitise omanik olla kindel, et ehitisel säilivad kokkulepitud omadused ja kvaliteet vähemalt ehitusgarantii ajal. EhSi kohaselt on selleks ajavahemikuks vähemalt kaks aastat alates ehitise omanikule üleandmisest.

Ehitusgarantiiga kehtestatakse niisiis lihtne põhimõte, et garantii ajal ilmnenud puudused tuleb ehitajal vastavasisisulise nõude saamisel kõrvaldada. Muid tingimusi garantiist tulenevate nõuete maksmapanek ei eelda. Ehitaja ei saa nõuda puuduste kõrvaldamise eest tasu, kuna ehitusgarantiist tulenevalt on üksnes ehitaja kohustus tagada ehitise kokkulepitud omaduste ja kvaliteedi säilimine vähemalt garantii kestuse ajaks. Seega on tellija ja ehitise omaniku jaoks ehitise garantii väga mõjus relv oma õiguste kaitsel.

Kuidas ehitusgarantiid maksma panna?

Kui ehitustöödes ilmnevad garantii kehtivuse ajal puudused, tuleb garantiist tulenevate nõuete maksmapanekuks tellijal või ehitise omanikul sellest ehitajat aktiivselt teavitada, esitades asjakohase garantiinõude. Selles ei ole nõutav viide ehitusgarantiile, kuid teavitusest peab ilmnema isiku soov, et ehitaja asuks puudusi kõrvaldama.

Kuigi seadus garantiinõudest teavitamise vormi ette ei näe, tuleks asjatute vaidluste ärahoidmiseks nõue esitada vähemalt kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Piisab ka teavitamisest e-kirja teel. Põhimõtteliselt ei ole välistatud, et vaidluse korral saab kohus tuvastada, et garantiinõue on tähtaegselt esitatud suuliselt, kuid sellele lootma jääda ei oleks arukas.

Ehitusgarantii muutub sissenõutavaks alates garantiinõude esitamise teavitamisest mõistliku aja möödudes. See tähendab, et nõude saamise järel tuleb ehitajal asuda puudusi kõrvaldama asjaoludest tulenevalt mõistliku aja jooksul.

Mida garantiinõude esitamine peaks sisaldama?

Nõude maksmapanekust teavitamise juures on kõige olulisem, et nõue oleks esitatud õigel ajal, mis tähendab, et ehitaja peab selle saama kätte hiljemalt garantii kehtivuse aja viimasel päeval. Hilinenult esitatud nõuded ehitajale garantiist tulenevaid kohustusi ei tekita.

Teine oluline aspekt on garantiinõude sisu. Nõude esitamisel tuleb pöörata tähelepanu sellele, et selles oleks piisava detailsusega kirjeldatud puudused, mille kõrvaldamist ehitajalt soovitakse. See ei tähenda, et nõude esitamisel tuleks puuduste tekkimist põhjendada. Puuduste kirjeldamise kohustus tähendab ühtlasi seda, et kui garantiinõudes pole teatud puudusi kirjeldatud, ei teki ehitajale selliste puuduste kõrvaldamise kohustust ja tellijal garantiist tulenevaid õigusi.

Garantiinõude võib esitada korduvalt ja erinevate puuduste kohta, kuid määrav on, et puudused oleksid iga kord piisavalt täpselt kirjeldatud ning nõue esitatud garantii kehtivuse ajal. Seega on garantiinõude õigeaegne esitamine ja puuduste täpne kirjeldamine äärmiselt suure tähendusega ning nende nõuete rikkumine toob üldjuhul kaasa garantiist tulenevate õiguste lõppemise.

Mis saab, kui ehitaja garantiist tulenevaid kohustusi ei täida?

Ehitaja peab garantiist tulenevad kohustused täitma mõistliku aja jooksul alates garantiinõude esitamisest. Tavaliselt lepitakse kokku, et garantiitööd tehakse garantii kestuse aja lõpus ja kõik puudused kõrvaldatakse korraga.

Kui ehitaja puudusi kõrvaldama ei asu, on garantiiga õigustatud isikul kaks võimalust. Esiteks võib ta esitada ehitaja vastu kohtusse hagi garantiikohustuse täitmiseks ja puuduste kõrvaldamiseks. Teiseks võib ta tellida puuduste kõrvaldamise mõnelt teiselt ehitusettevõttelt ning nõuda ehitajalt puuduste kõrvaldamise tööde tellimisega seotud kulude hüvitamist. Siin on aga oluline rõhutada, et sellist kulude hüvitamist saab nõuda üksnes juhul, kui garantiiga õigustatud isik on enne nõudnud puuduste kõrvaldamist ehitajalt, andnud selleks mõistliku uue tähtaja ja see tähtaeg on edutult möödunud. Vastasel juhul on oht, et ehitaja vastu ei ole lubatud tagasinõuet esitada.

Millal tuleb esitada nõue kohtusse? Ehitusgarantiist tulenev nõue on tavaline lepinguline nõue, mis tuleb kohtusse esitada kolme aasta jooksul alates garantiist tulenevate nõuete sissenõutavaks muutumisest. Teisisõnu, nõue puuduste kõrvaldamiseks või puuduste kõrvaldamise kulude hüvitamiseks tuleb esitada kolme aasta jooksul peale garantiinõude esitamisest mõistliku aja möödumist. Hilisemate nõuete täitmisest võib ehitaja keelduda viitega nende aegumisele.

Tuleb rõhutada, et ehitusgarantiist tulenev tellija või omaniku õigus esitada ehitaja vastu garantiist tulenevaid nõudeid ei piira ehitaja üldist ehitustöövõtulepingu järgset vastutust. Ehitusgarantiist ja ehitustöövõtulepingust tulenevad nõuded on selles osas üksteisest sõltumatud. Ehitusgarantii on iseseisev ja sõltumatu relv.

Ühtlasi tähendab see, et juhul, kui ehitusgarantiist tulenevate nõuete esitamise õigus on seoses garantii kehtivuse aja möödumisega või muul põhjusel lõppenud, võib tellija esitada ehitaja vastu ehitustöövõtulepingust tulenevaid nõudeid. Enamasti on selliste nõuete esitamise tähtaeg sõltuvalt ehituslepingu esemest kolm või viis aastat alates töö tellijale üleandmisest.

Võrreldes ehitusgarantiist tulenevate nõuete maksmapanekuga on ehitustöövõtulepingust tulenevate nõuete esitamine aga tunduvalt keerulisem, sest tellija peab vaidluse korral iga kord tõendama, et puudus, mille kõrvaldamist või kõrvaldamise kulude hüvitamist ta soovib, oli olemas juba töö tellijale üleandmise hetkel. Ehitusgarantiist tulenevate nõuete maksmapanekul ei pea garantiiga õigustatud isik kandma sellist tõendamiskoormist. Ehitusgarantii maksmapanekuga seotud tõendamiskoormise eelisel on äärmiselt suur praktiline tähendus vaidluse kohtulikul lahendamisel ja just see muudabki ehitusgarantiis kokkuleppimise tellija jaoks väga atraktiivseks.

Kokkuvõtvalt võib väita, et seaduse alusel tekkiv ehitusgarantii tagab, et ehitaja vastutab ehituskvaliteedis ilmnenud puuduste eest ja ehitise omanikule on tagatud oma nõuete lihtsustatud maksmapanek.

1. juulil 2015 jõustuv ehitusseadustik ja sellest tuleneva ehitusgarantii hääletu surm

Praegu kehtiv ehitusgarantii regulatsioon, mille kohaselt tekivad ehitajal ehitusgarantiist tulenevad kohustused seaduse alusel, on peatselt kauge möödanik. 11. veebruaril 2015 võttis Riigikogu vastu uue ehitusseadustiku, mis hakkab kehtima 1. juulil 2015 ning toob kaasa olulised muudatused ehitusgarantiis. Uue ehitusseadustiku ehitusgarantii osa võiks kokku võtta ühe lausega: ehitusgarantii hääletu surm. See tähendab, et uues seadustikus ei ole ehitusgarantii reguleerimist peetud vajalikuks – otse seadusest tulenevat õigust ehitusgarantii maksmapanekuks tellijal ega omanikul enam ei ole.

Etteruttavalt tuleb märkida, et ehitusgarantii kaotamine ei muuda tarbijast korteri- või majaostja olukorda siiski palju halvemaks. Nimelt on seadusandja leidnud, et seaduses tuleks ehitusgarantii reguleerimise asemel keskenduda tarbija huvide kaitsele ja majandus-kutsetegevuses tegutsevad turuosalised peaksid omavahelisi suhted reguleerima kokkuleppel.

Ehitusgarantiis kokkuleppimine on endiselt võimalik ja tellija jaoks soovitatav, kuid ilma vastavasisulise eraldi kokkuleppeta ehitusgarantiist tulenevaid õigusi ei teki. Seega kehtivad ehitusgarantiiga seotud eelised ja nõuete maksmapanekuga seotud põhimõtted tellija jaoks edaspidi üksnes juhul, kui tellija ja ehitaja on ehitusgarantiis kokku leppinud.

Tarbija õiguste kaitse

Tarbija õiguste ja huvide tagamise vajadust silmas pidades on plaanis teha kaks muudatust teistes seadustes. Esiteks lisatakse võlaõigusseadusse uus säte (§ 218 lg 2`1). Selle kohaselt eeldatakse müügilepingu puhul, mille esemeks on kinnisasi või selle osa, korteriomand või piiratud asjaõigus, mille osaks on ehitis, või hooneühistu liikmesus, ning mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal. Eeldus kehtib juhul, kui see ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega. Tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Teiseks lisatakse samasisuline säte ka võlaõigusseaduse töövõtulepingu regulatsiooni (VÕS § 642 lg 2`1).

Uusehitiste rajamisel on praktikas levinud ehitusettevõtjate ja kinnisvaraarendajate vastutusriskide maandamise praktika, mille kohaselt loovad nad uue arendusobjektiga seotud lepingute sõlmimiseks uue n-ö projektiäriühingu. Selle vastu võib reaalsete nõuete maksmapanek olla sageli raskendatud või isegi võimatu, kuivõrd ajaks, mil tarbijast saab ehitise või selle osa omanik, on ehitusettevõte sageli juba likvideeritud.

Regulatsiooni muudatus peaks seadusandja hinnangul sellises olukorras tagama tarbijate huvide parema kaitse, sest majandus-kutsetegevuses tegutsevalt isikult ehitisega kinnisasja omandamisel saab tarbija panna igakordselt nõudeid müüja vastu maksma. Kui seni kehtinud EhSi kohaselt on ehitise omanikul ehitusgarantiist tulenev nõue ehitaja, mitte aga müüja vastu, siis uus regulatsioon peaks tagama tarbija nõuete parema maksmapaneku just suhetes müüjaga.

Tarbija õiguste kaitse laienenud ese

Tasub tähele panna, et erinevalt kehtivast ehitusgarantii korrast kohaldub võlaõigusseaduses tehtav muudatus kõigile majandus- ja kutsetegevuses ning tarbija vahel sõlmitud ehitise müügilepingutele, sõltumata sellest, kas tegu on uusehitisega või mitte. See avardab märkimisväärselt tarbijale lisakaitset tagavate tehingute ringi. Seevastu juhul, kui tarbija omandab ehitise teiselt tarbijalt, talle lisakaitse ei laiene – sõltumata sellest, kas tegu on uue või vana ehitisega ning kas tarbijast müüja on ise omandanud ehitise majandus-kutsetegevuses tegutsevalt isikult ja saanud seeläbi õiguse lisakaitsele VÕS § 218 lg 2`1 või § 642 lg 2`1 alusel.

Kui kehtiv ehitusgarantii annab lisaõigused igale ehitise omanikule, sh mittetarbijale, siis uus seadustik kaitseb üksnes tarbijaid. See seisneb pööratud tõendamiskoormises, st tarbija ei pea tõendama, et kahe aasta jooksul alates ehitise üleandmisest ilmnenud puudus oli olemas juba ehitise üleandmisel, vaid seda eeldatakse. Puuduse ilmnemisel tuleb tarbijal müüjat sellest mõistliku aja jooksul, aga mitte hiljem kui kahe kuu pärast teavitada ning puudusi kirjeldada, et müüja teaks, millistest puudustest jutt käib ja mis on tema kohustuste sisu.

Kui müüja puudusi vabatahtlikult ei kõrvalda, võib tarbija esitada müüja vastu kohtusse hagi puuduste kõrvaldamiseks või tellida puuduste kõrvaldamise kolmandalt isikult ja nõuda puuduste kõrvaldamisega seotud kulude hüvitamist müüjalt. Nagu garantiinõude maksmapaneku juures jutuks oli, saab kulude hüvitamist nõuda ainult juhul, kui müüjalt on enne nõutud puuduste kõrvaldamist, talle on antud selleks uus tähtaeg ja see tähtaeg on edutult möödunud. Kui müüjale ei ole tagatud võimalus puudused ise kõrvaldada, ei vastuta ta ostja ees selliste kulude hüvitamise eest.

Nõuete aegumine

Müügilepingust ja ehitustöövõtulepingust tulenevate nõuete aegumine erineb oluliselt ehitusgarantii järgsete nõuete aegumisest. Müügilepingu esemeks oleva ehitise puudusest tulenevad nõuded aeguvad kolme aasta jooksul alates ehitise ostjale üleandmisest, ent uusehitiste puhul mitte varem kui viie aasta möödumisel ehitise valmimisest. Ehitise puuduse tõttu ehitustöövõtulepingust tulenevad nõuded aeguvad viie aasta möödudes töö vastuvõtmisest.

Kokkuvõttes tuleb märkida, et 1. juulil kehtima hakkav ehitusseadustik toob ehitusgarantii teemal kaasa olulised muudatused. Ehitusgarantiid kui seaduse alusel igale ehitise omanikule tagatud õigust edaspidi ei eksisteeri, ehkki see ei piira lepingupoolte vabadust garantiis kokku leppida, seda eelkõige majandus-kutsetegevuses tegutsevate isikute puhul. Tellijale tuleb ehitusgarantiis kokkuleppimist rangelt soovitada, sest see tagab vaidluse korral nõuete märksa lihtsama maksmapaneku.

Muutuv õigus keskendub lõpptarbija huvide kaitsele. Sõltumata sellest, kas tegu on uusehitisega või mitte, on tarbija õigused ja huvid edaspidi kaitstud seeläbi, et kahe aasta jooksul alates ehitise üleandmisest ilmnenud puuduste puhul eeldatakse, et need olid olemas juba ehitise tarbijale üleandmise ajal. Seega ei pea tarbija hakkama tõendama puuduste tekkimise aega ja põhjust. Selline tarbija kasuks ette nähtud regulatsioon on imperatiivset laadi ja tarbija kahjuks kõrvalekalduvad kokkulepped on tühised.

Artikkel ilmus täismahus VARUL advokaadibüroo märtsi ehituse infokirjas.